С 1 января 2022 года в Налоговый кодекс РФ внесены изменения‚ значительно упрощающие жизнь многодетным семьям. Если вы продаёте единственное жильё и у вас двое и более детей‚ то в ряде случаев можно не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с дохода от продажи. Ниже подробно разберёмся‚ кто именно попадает под льготу‚ какие документы понадобятся и какие подводные камни могут встретиться в 2026 году.
Основные условия льготы
Чтобы воспользоваться освобождением от НДФЛ и отчётности‚ одновременно должны быть выполнены все следующие условия:
- Семья имеет двух и более детей (включая усыновлённых и опекаемых) до 18 лет (или до 24 лет‚ если дети обучаются очно);
- На дату продажи семья владеет только этим объектом недвижимости (единственное жильё);
- Новое жильё должно быть приобретено в течение календарного года‚ в котором была продана «старая» квартира/дом;
- Общая площадь нового жилья больше‚ чем проданного‚ либо кадастровая стоимость выше;
- Доход от продажи не превосходит расходы на покупку новой недвижимости (т.е. «обмен» без наличного извлечения прибыли).
Если хотя бы одно из условий не выполняется‚ подаётся 3-НДФЛ с применением обычных вычетов (1 млн рублей либо расходы на покупку).
Как налоговая проверяет «единственность» жилья
Инспекция сверяет сведения в ЕГРН и запрашивает у ФНС сведения о всех объектах недвижимости‚ числящихся за каждым членом семьи‚ включая супругов и детей. Поэтому:
- Если у одного из родителей в собственности есть доля в другой квартире‚ освобождение не применяется.
- Жильё‚ полученное по наследству или в долевом строительстве‚ но ещё не зарегистрированное в ЕГРН‚ всё равно учитывается (используются сведения из Росреестра о переходе права).
- Исключение: если «другое» жильё было приобретено менее 90 дней назад‚ оно не считается «вторым» (правило «90 дней» действует с 2024 года).
Пошаговая инструкция для семьи‚ продающей квартиру без 3-НДФЛ
Шаг 1: Убедитесь в соответствии всех условий.
Шаг 2: Подготовьте пакет документов:
- свидетельства о рождении/усыновлении детей;
- выписка из ЕГРН на продаваемое жильё;
- договор купли-продажи и ЕГРН-выписка на новое жильё;
- платёжные документы‚ подтверждающие расходы на покупку нового жилья.
Шаг 3: В течение 30 календарных дней после регистрации перехода права на новое жильё направьте в ИФНС уведомление о праве на освобождение (форма утверждена приказом ФНС № ЕД-7-21/357@ от ). Образец можно скачать на сайте nalog.gov.ru.
Шаг 4: Сохраняйте все документы не менее 4 лет: налоговая может провести камеральную проверку без личного вызова.
Примеры из практики
Пример 1. Полное освобождение
Семья из 4 человек (родители + 2 детей 5 и 12 лет) продаёт 2-комнатную квартиру за 5 млн руб. и в тот же год покупает 3-комнатную за 6 млн руб. В собственности только эти объекты. Налог не возникает‚ 3-НДФЛ не подаётся.
Пример 2. Частичный доход облагается
Семья с тремя детьми продаёт дом за 8 млн руб. и покупает квартиру за 7 млн руб. Разница 1 млн руб. подлежит НДФЛ (13 % = 130 тыс. руб;)‚ декларация подаётся в обычном порядке.
Частые ошибки
- Ошибка 1: не отправить уведомление. Без него налоговая «не увидит» льготу и вышлет требование о 3-НДФЛ.
- Ошибка 2: забыть включить в расчёт всех членов семьи. Даже если у ребёнка 1/100 доли в бабушкиной квартире‚ льгота не применяется.
- Ошибка 3: приобрести новое жильё в следующем году. Льгота привязана к календарному году сделок;
Как проверить себя перед сделкой
Используйте бесплатный сервис «Личный кабинет налогоплательщика»:
- Войдите через Госуслуги.
- Раздел «Налоги» → «Сведения о недвижимости».
- Скачайте PDF-отчёт по всем объектам‚ числящимся на вас и членов семьи.
Ответы на частые вопросы
Вопрос 1: А если мы продаём квартиру‚ полученную по наследству?
Льгота действует независимо от оснований приобретения. Главное — соблюсти остальные условия.
Вопрос 2: Нужно ли покупать именно квартиру или можно комнату?
Объект может быть любым: комната‚ дом‚ доля. Важно‚ чтобы он признавался жилым помещением.
Вопрос 3: Как быть‚ если одна из сделок оформлена через материнский капитал? Маткапитал не мешает: в расходы включается вся сумма покупки‚ включая средства маткапитала.
С 2022 года многодетные семьи получили реальный инструмент для улучшения жилищных условий без лишней налоговой нагрузки. Главное:
- быть «чистыми» перед законом (единственное жильё);
- покупать новое жильё в тот же год;
- не забыть подать уведомление в ИФНС.
В 2026 году правила остаются прежними‚ но налоговая активно автоматизирует проверки: ошибки выявляются быстрее и штрафы накладываются строже. Поэтому при любых сомнениях проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым юристом или бухгалтером.
Обновлено по состоянию на 19 апреля 2026 г. Данный материал носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой консультацией.