Оглавление

1. Базовые нормативные акты
2. Спецрежим НПД для арендодателей
3. Капремонт и реновация
4. Налоговые изменения 2025-2026 гг.
5. Практика сдачи: электронные торги
6. Чек-лист арендодателя 2026

Сдача в аренду нежилых помещений в 2026 году регулируется комплексом федеральных законов,
последние изменения в которые внесены 28 ноября 2025 г. Федеральным законом № 425-ФЗ,
а также рядом подзаконных актов. Ключевые тренды текущего года: рост доходов бюджетов от аренды
(на примере Санкт-Петербурга — 4,5 млрд руб., +430 млн руб. за год) и активное внедрение цифровых торгов.

Базовые нормативные акты

Жилищный Кодекс РФ и ГК РФ

• Раздел 7 ГК РФ, договор аренды (§ 1–4).
• ГК РФ, гл. 30 «Залог недвижимости» — перераспределение прав при залоге арендуемого имущества.
• Постановление Правительства РФ № 160 от (обновлено 2025 г.) — порядок электронных аукционов.

Налоговый Кодекс РФ

В 2025 г. внесены изменения в части 1 и 2 НК РФ (ФЗ № 425-ФЗ от ):

1. Повышены коэффициенты-дефляторы по УСН и ЕНВД для объектов нежилой недвижимости.
2. Расширен перечень расходов при УСН, связанных с техническим обслуживанием помещений.
3. Уточнён порядок признания арендного дохода «по кассе» или «по начислению».

Спецрежим НПД для арендодателей

Федеральный законопроект, внесённый в Госдуму в 2025 г.

С 1 января 2026 г. владельцы нежилых помещений могут применять налог на профессиональный доход (НПД), если:

• Доход за календарный год ≤ 2,4 млн руб.
• Площадь каждого объекта ≤ 500 м².
• Объекты расположены в одном субъекте РФ.

Ставка: 4 % при сдаче физлицам, 6 % — юрлицам и ИП.
Не требуется регистрации ИП; достаточно приложения «Мой налог».

Капремонт и реновация

Федеральный закон «О реновации» (с учётом поправок 2025 г.)

Владельцы нежилых помещений в домах, включённых в программу реновации, освобождаются:

• от взносов на капремонт;
• от земельного налога на долю в общем земельном участке.

Для подтверждения освобождения подайте в ФНС РФ заявление по форме KND 1150061 до .

Налоговые изменения 2025-2026 гг.

Практика сдачи: электронные торги

Как работает система

1. Подача заявки на портале torgi.gov.ru (унифицирован с 2025 г.).
2. Электронный аукцион: начальная цена = кадастровая × 0,7 (минимально допустимый коэффициент).

В 2025 г. в центральных районах Санкт-Петербурга в рамках 10 электронных торгов
сданы помещения общей площадью 3 450 м²; средний рост цены лота — 14 % к кадастровой.

Чек-лист арендодателя 2026

Подготовка объекта

• Электронная выписка ЕГРН (срок хранения в базе — 5 дней).
• Декларация соответствия ГОСТ 33262-2022 (пожарная безопасность).
• Договор энергоснабжения на имя арендодателя (при сдаче с коммунальными).

Документы для налоговой

1. КС-2, КС-3 или акт ввода в эксплуатацию (если ремонт).
2. Книга доходов/расходов (при УСН) или автоматический отчёт из «Мой налог» (при НПД).
3. Доверенность на подписание договора, если арендодатель, юрлицо.

Форма договора аренды 2026

<h4>Обязательные пункты:</h4>
<ul>
 <li>Срок: не более 5 лет без автопродления.</li>
 <li>Порядок индексации: не чаще 1 раза в год по индексу потребительских цен.</li>
 <li>Обязательное страхование ответственности за вред третьим лицам (ФЗ № 40-ФЗ).</li>
</ul>

В 2026 году законодательство о сдаче в аренду нежилых помещений демонстрирует максимальную цифровизацию
и снижение административной нагрузки для малого бизнеса. Применяйте НПД при доходах до 2,4 млн руб.,
проверяйте право на льготы по реновации и участвуйте в электронных торгах для повышения доходности.