Статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует порядок перехода прав на земельный участок при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости — включая квартиры․ Ниже разберёмся, как именно это правило отражается в договоре купли-продажи жилого помещения и какие нюансы важно учитывать сторонам сделки․
Краткая суть статьи 552 ГК РФ
В соответствии с п․ 1 статьи 552 ГК РФ, когда продавец передаёт покупателю право собственности на квартиру (или любую другую недвижимость), одновременно переходит и право пользования тем земельным участком, на котором расположена данная квартира․
- Условия пользования землёй для нового собственника остаются теми же, что и у прежнего собственника недвижимости․
- Исключение возможно только если закон или договор прямо устанавливает иное․
Что именно входит в понятие «земельный участок» в контексте ст․ 552
Под «земельным участком» понимается:
- Часть земли, кадастровым паспортом которой привязана конкретная квартира в многоквартирном доме․
- Доля в праве общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом (обычно формируется ТСЖ/ЖСК либо закрепляется за собственниками помещений);
- При продаже отдельного дома или таунхауса — весь земельный участок, закреплённый за объектом недвижимости․
Продажа квартиры, если земля не принадлежит продавцу
Пункт 3 статьи 552 ГК РФ прямо разрешает продавать недвижимость, даже если сам продавец не является собственником земельного участка․ Главное условие — согласие собственника земли не требуется, если:
- такое отчуждение не противоречит условиям пользования участком, прописанным в законе или договоре;
- в договоре купли-продажи квартиры прописано, что покупатель получает право пользования землёй на тех же условиях, что и продавец (аренда, безвозмездное пользование и т․д․)․
Пример: продавец владеет квартирой в многоквартирном доме, а земля под домом принадлежит муниципалитету на праве постоянного (бессрочного) пользования․ При продаже квартиры покупатель автоматически становится новым участником землепользования на прежних условиях․
Как отразить положения ст․ 552 в договоре купли-продажи квартиры
Обязательная информация в договоре
Чтобы избежать споров и отказов в регистрации, в договоре купли-продажи квартиры рекомендуется включить:
- кадастровые номера квартиры и земельного участка (или доли в праве общей собственности на землю);
- указание на то, что покупатель приобретает право пользования землёй на тех же условиях, что и продавец, в соответствии с ст․ 552 ГК РФ;
- дополнительные сведения о характере права продавца на землю (собственность, аренда, постоянное пользование и т․д․);
- подтверждение отсутствия ограничений (обременений) на земельный участок, если таковые имеются․
Образец фразы для договора
«Продавец передаёт покупателю квартиру № ___ по адресу: ____________________, кадастровый номер: ____________________, вместе с переходом права пользования земельным участком (долей в праве общей собственности на землю), на котором расположен многоквартирный дом, на тех же условиях, что и у продавца, в соответствии с п․ 1 статьи 552 ГК РФ»․
Регистрация перехода права: взаимодействие с Росреестром
Согласно ст․ 551 ГК РФ и Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», одновременно с регистрацией права собственности на квартиру в ЕГРН вносится запись о праве пользования земельным участком․ Участник сделки подаёт единый пакет документов:
- договор купли-продажи квартиры (в простой письменной форме или в форме электронного документа через МФЦ);
- выписка из ЕГРН на земельный участок (или акт ввода дома в эксплуатацию, если земля ещё не сформирована как объект учёта);
- согласие супруга/-и (при необходимости);
- квитанция об уплате государственной пошлины․
Распространённые ошибки и советы юристов
| Ошибка | Почему опасно | Как избежать |
|---|---|---|
| Не указан кадастровый номер земельного участка | Регистратор может приостановить сделку | Заранее заказывать выписку ЕГРН и включать сведения в договор |
| Указано, что «земля переходит в собственность» при аренде у муниципалитета | Нарушение ст; 552: право пользования не превращается в право собственности | Чётко обозначать характер права (аренда/постоянное пользование) |
| В договоре отсутствует ссылка на ст․ 552 ГК РФ | Сложно доказать автоматический переход права пользования землёй | Включать специальную оговорку о переходе права пользования землёй |
- При продаже квартиры автоматически переходит право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца (п․ 1 ст․ 552 ГК РФ)․
- Согласие собственника земли не требуется, если сделка не противоречит закону или договору (п․ 3 ст․ 552 ГК РФ)․
- Договор купли-продажи должен содержать:
- кадастровые номера квартиры и земельного участка;
- указание на переход права пользования землёй;
- характер права продавца на землю (собственность/аренда/постоянное пользование)․
- Регистрация права осуществляется одновременно в Росреестре по единому заявлению․
Соблюдение данных правил позволит сделать сделку по продаже квартиры прозрачной, быстрой и без риска отказа в регистрации․
Обновлено 20 апреля 2026 года․ Кодекс приведён в редакции, действующей на ․