Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Зачем эта статья
Реклама объекта недвижимости с 2024 года регулируется одновременно несколькими свежими федеральными актами: № 38-ФЗ «О рекламе» (ред. ), № 203-ФЗ, № 247-ФЗ, № 479-ФЗ, приказами ФАС и Минюста. Ошибка в одной строке буклета может стоить 300 000–500 000 ₽ штрафа, а при рекламе долевого строительства — приостановки продаж. Ниже — подробный разбор требований, свежие разъяснения ведомств и практические лайфхаки.
Краткая хронология: что изменилось за 12 месяцев
- — Приказ ФАС № 497/24 «Руководство по соблюдению обязательных требований… наружной рекламы» (вступил ).
- — Минюст разъяснил риелторам, как писать «жилой комплекс» без прямого предложения купить квартиру (письмо от № КТ/90923/22 дополнили новыми Q&A).
- — Часть 7 ст. 28 Закона № 38-ФЗ стала применяться в новой редакции: в рекламе долевого строительства теперь обязателен адрес сайта ЕИСЖС (reestr.doma.gov.ru).
- — Вступили санкции по № 411-ФЗ за использование иностранных слов без перевода (актуально для премиум-сегмента).
- — ФАС запустила федеральный мониторинг онлайн-объявлений на маркетплейсах недвижимости (Авито, ЦИАН, Домклик).
Ключевые статьи Закона о рекламе, которые касаются недвижимости
Статья 5. Общие требования
Нельзя:
- искажать площадь, этажность, срок сдачи (п. 3);
- использовать слова «elite», «premium», «lofts» без перевода и пояснений (введено );
- обещать доходность, если объект еще не введён в эксплуатацию (распространяется на инвест-договоры).
Статья 19. Наружная реклама
Каждая конструкция требует:
- Разрешение (ч. 9 ст. 19). Выдаётся ФАС или муниципалитетом по заявлению собственника здания/земли.
- Размеры не более 25 % фасада жилого дома, высота не выше карниза (для объектов культурного наследия — отдельный регламент).
- Запрет на подсветку LED-экранами, если окна квартир выходят фронтально (после 23:00).
Статья 28. Реклама долевого строительства (ДДУ)
Что обязательно разместить:
- наименование застройщика и номер разрешения на строительство;
- проектная декларация (ссылка или QR-код);
- адрес сайта ЕИСЖС reestr.doma.gov.ru (письмо ФАС от уточняет: достаточно строки «Подробности на reestr;doma.gov.ru»).
Допустимо упоминание ЖК без прямого призыва покупать квартиру, но только при условии, что:
- нет цены и планировок;
- есть пометка «информационный партнёр проекта».
Чек-лист перед публикацией любой рекламы недвижимости
| Пункт | Да/Нет | Комментарий |
|---|---|---|
| Есть ли номер разрешения на строительство? | ☐ | берётся из ЕГРН/ЕИСЖС |
| Указан адрес ЕИСЖС? | ☐ | reestr.doma.gov.ru |
| Все площади соответствуют проектной декларации? | ☐ | ±3 % допуска нет |
| Нет слов «гарантированный доход»? | ☐ | иначе попадает под финансовую рекламу |
| Все иностранные слова переведены? | ☐ | «лофт-квартиры (аттестованные апартаменты open-space)» |
Кейсы: как избежать штрафов
Кейс 1. Продажа квартир в строящемся ЖК через баннер
Ситуация: на баннере 6×3 м разместили фразу «Семейные квартиры от 7 млн ₽. Сдача 2025 г.» и забыли ЕИСЖС.
Решение: добавили строку внизу высотой ≥5 % от всей площади макета:
Подробная информация о проекте: reestr.doma.gov.ru, № разрешения 77-2024-123.
Результат: претензий ФАС нет, баннер допущен к размещению.
Кейс 2. Реклама апартаментов на Авито
Ситуация: объявление «Loft-апартаменты 40 м², сдача март 2026 г., инвестируйте с доходностью 15 % годовых».
Проблема: попадает под рекламу финансовых услуг (ч. 7 ст. 28 + ст. 6 Закона о рекламе). Требуется:
- добавить QR-код на проектную декларацию;
- убрать процент доходности;
- указать «Не является публичной офертой».
Штраф без доработки: 100 000–300 000 ₽ для юрлица.
Размещение рекламы на жилом доме: пошаговая инструкция
- Проверьте право собственности. Если дом многоквартирный, нужно согласие общего собрания (п. 2 ст. 36 ЖК РФ).
- Подготовьте паспорт фасада и эскиз конструкции.
- Подайте заявление в ФАС или МКУ «Горреклама».
- Получите разрешение в течение 10 раб. дней.
- Разместите конструкцию в течение 6 мес. и зарегистрируйте в реестре наружки (fedresurs.ru/ads).
Что готовит законодатель на 2026–2027 гг.
На рассмотрении Госдумы два проекта:
- обязательная маркировка любой рекламы недвижимости в интернете QR-кодом ЕИСЖС;
- создание федерального стандарта «зелёная реклама» (ограничение светодиодных экранов рядом с детсадами и школами).
Полезные ссылки
- ЕИСЖС: reestr.doma.gov.ru
- Реестр разрешений ФАС: fedresurs.ru/ads
- Калькулятор штрафов ФАС: fas.gov.ru/calc
Рекламировать недвижимость в 2026 году можно, если:
- вы показываете реальные данные из ЕГРН и ЕИСЖС;
- не обещаете доходность, пока объект не сдан;
- всегда указываете ссылку на реестр и номер разрешения;
- следите за новыми поправками ФАС (очередные ожидаются в сентябре 2026 г.).
Помните: ФАС в 2025–2026 гг. увеличила штат инспекторов по онлайн-мониторингу в 3 раза. За 1 квартал 2026 г. выписано 1 870 штрафов на сумму > 580 млн ₽. Лучше потратить 15 минут на проверку, чем месяц на оспаривание штрафа.