Актуально на апрель 2026 года, в условиях геополитической напряжённости и частого обновления законодательства покупка жилья иностранцами в Российской Федерации сопровождается как старыми правилами, так и новыми ограничениями. Ниже вы найдёте структурированную информацию: кто может приобретать недвижимость без ограничений, кому требуется специальное разрешение, какие документы нужны, какие налоги платить и на чём можно «потеряться» в 2026 году.

Основной принцип: равенство прав с гражданами РФ

Пункт 3 статьи 62 Конституции РФ прямо гласит: иностранцы пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с гражданами России, если иное не установлено федеральным законом или международным договором.

• Это значит: квартира, апартаменты, комната, жилой дом в большинстве случаев покупаются иностранцами без специального разрешения.
• Ограничения касаются земель сельхозназначения и приграничных территорий (перечень утверждается Президентом РФ).

Кому потребуется разрешение Правительственной комиссии в 2026 году

С 2022 года и по состоянию на апрель 2026-го действует постановление Правительства РФ № 426 от (с последующими изменениями). Оно обязывает получать одобрение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями при покупке недвижимости:

1. Гражданам и компаниям государств, совершающих недружественные действия (перечень утверждается Правительством; к апрелю 2026 г. в него входят США, страны ЕС, Великобритания, Канада, Австралия, Япония, ряд других стран).
   Исключение: если объектом является единственное жильё для личного проживания, сделку всё равно нужно согласовать.
2. Юридическим лицам, более 50 % долей которых принадлежат резидентам недружественных стран.

Для всех остальных иностранцев (включая граждан СНГ, Китая, Индии, Турции, стран БРИКС и др.) разрешение не требуется.

Земельные ограничения: где иностранцу нельзя купить участок

Приграничные территории

Президентским Указом № 186 от утверждён перечень районов, где иностранцы не могут владеть землёй. Среди них:

• пограничные районы Псковской, Смоленской, Брянской, Белгородской, Ростовской областей;
• вся Калининградская область;
• районы вокруг Севастополя и Симферополя;
• ряд муниципалитетов в Приморском, Хабаровском, Забайкальском краях и др.

Купить квартиру в многоэтажке таких регионов можно свободно — ограничение касается именно земельных участков.

Сельхозземли

На основании ФЗ-101 «Об обороте сельхозземель» иностранцы и российские компании с долей иностранцев >50 % могут арендовать, но не приобретать в собственность сельскохозяйственные земли.

Пошаговая инструкция покупки жилья иностранцем в 2026 году

1. Проверка статуса покупателя — определяем, из «дружественной» или «недружественной» страны покупатель.
2. Подготовка документов:
   • загранпаспорт (обязательно с нотариально-заверенным переводом);
   • миграционная карта или вид на жительство (подтверждает легальное пребывание);
   • ИНН (получается в налоговой по месту реграции или дистанционно через МФЦ);
   • справка об отсутствии задолженностей по налогам (по желанию продавца).
3. Если требуется разрешение комиссии:
   • подать заявление в Минэкономразвития или через портал «Сделайка»;
   • срок рассмотрения — до 60 дней;
   • приложить техпаспорт, кадастровый паспорт, договор-оферту, выписку из ЕГРН.
4. Оформление сделки:
   • договор купли-продажи (ДКП) у нотариуса или в простой письменной форме;
   • оплата через банковский аккредитив или депонирование в банке;
   • регистрация перехода права в Росреестре (МФЦ или онлайн-услуга «Госуслуги»).

Налоги и последствия резидентства

Важно: при покупке недвижимости сама сделка не облагается НДС или налогом на покупку. Налог платится только при последующей продаже или сдаче в аренду.

Нельзя «купить» гражданство или ВНЖ, но можно упростить получение квоты

• Вид на жительство не выдаётся автоматически при покупке квартиры.
• Гражданство также не привязано напрямую к владению жильём.
• Но: наличие недвижимости и инвестиций > 10 млн руб. позволяет не считаться в квоте на временное проживание (пп. «в» п. 6 ст. 15.1 Закона 115-ФЗ).

Распространённые ошибки и риски в 2026 году

1. Игнорирование статуса «недружественной страны» — сделка без разрешения аннулируется, деньги возвращаются с трудом.
2. Покупка доли в земельном участке вместо квартиры в приграничной зоне — объект нельзя зарегистрировать.
3. Отсутствие ИНН — Росреестр не примет документы.
4. Неправильный налоговый статус — из-за 30 % налога при продаже нерезидент может потерять существенную сумму.

Чек-лист для иностранного покупателя на 2026 год

• ☐ Уточнён статус страны (дружественная / недружественная).
• ☐ Получен ИНН в России.
• ☐ Проверена «красная зона» приграничных территорий.
• ☐ Подготовлены переводы паспорта и миграционные документы.
• ☐ При необходимости подано заявление в Правкомиссию.
• ☐ Сделка оформлена у нотариуса или через электронную подпись в Росреестре.
• ☐ Подана декларация 3-НДФЛ при последующей продаже.

Краткий итог

Большинству иностранцев не нужно специальное разрешение на покупку квартиры или апартаментов в России. Исключения — граждане «недружественных» государств и покупка земли в приграничных или сельхоззонах. Грамотная подготовка документов и понимание налоговых последствий позволят безопасно и быстро стать владельцем российского жилья.

Дополнительная помощь: актуальные списки «недружественных» стран и приграничных территорий публикуются на сайтах government.ru и rosreestr.gov.ru.