Покупка недвижимости в России иностранными физическими лицами (нерезидентами) регулируется сразу несколькими нормативными актами: Федеральным законом № 173‑ФЗ от 10 декабря 2003 г. «О валютном регулировании и валютном контроле», Налоговым кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, а также отдельными указами Президента РФ, касающимися ограничений для граждан стран, признанных недружественными.

В статье рассмотрим:

• Кто считается нерезидентом;
• Какие типы недвижимости могут приобретать нерезиденты;
• Ключевые юридические ограничения (включая недружественные государства);
• Пошаговую схему сделки;
• Необходимый пакет документов и образцы форм;
• Налогообложение (НДФЛ, налог на имущество, НДС);
• Валютный контроль и способы расчётов;
• Тонкости оформления после 1 января 2026 г.;
• Ответы на часто задаваемые вопросы.

Краткое определение «нерезидент»

Согласно Налоговому кодексу РФ, нерезидентом считается физическое лицо, которое не является налоговым резидентом РФ, то есть не находится в стране 183 дня и более в течение календарного года. Для целей валютного регулирования нерезидентом считается лицо, не имеющее постоянного места жительства в РФ.

Основные правовые источники

1. ФЗ № 173‑ФЗ от  г. – регулирует порядок проведения валютных операций, в т.ч. расчётов по сделкам с недвижимостью.
2. Налоговый кодекс РФ (части 1 и 2). – определяет ставки НДФЛ, налог на имущество, а также льготы.
3. Гражданский кодекс РФ (части 1‑4). – нормы о договоре купли‑продажи, праве собственности и государственной регистрации.
4. Указ Президента РФ № 707 от  г. – ограничивает приобретение недвижимости гражданами недружественных государств.
5. Федеральный закон от  г. № 215‑ФЗ. – о редомициляции и международных компаниях, часть положений распространяется на нерезидентов.

Какие объекты могут покупать нерезиденты?

Ограничения для граждан стран, признанных недружественными

С 1 января 2025 г. в России действует специальный реестр недружественных государств (Украина, Белоруссия, некоторые страны Азии и т. д.). Для их граждан действуют следующие правила:

• Запрещено приобретать жилую недвижимость без получения разрешения от Министерства внутренних дел.
• Запрещено предоставлять кредиты или займы в рублях нерезидентам из этих стран.
• Можно покупать только коммерческую недвижимость в рамках инвестиционных проектов, одобренных Правительством.

Пошаговая схема покупки недвижимости нерезидентом

Шаг 1. Подготовка и проверка правового статуса

Нерезиденту необходимо подтвердить свой статус (паспорт, визы, справка о пребывании более 183 дней). При необходимости – оформить разрешение от ФМС (для граждан недружественных стран).

Шаг 2. Выбор объекта и проверка юридической чистоты

• Запросить выписку из ЕГРН (проверка обременений, арестов, прав третьих лиц).
• Убедиться, что объект не находится в зоне, где запрещено владение иностранцами (военные зоны, прибрежные территории).

Шаг 3. Подготовка договора купли‑продажи

Договор должен содержать обязательные реквизиты (по ФЗ 173‑ФЗ и ГК РФ):

1. Полные данные сторон (ФИО, паспорт, ИНН (если есть), адреса).
2. Описание недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь).
3. Указание цены в рублях (валютные расчёты запрещены) и способа оплаты.
4. Сроки передачи прав, порядок передачи правоустанавливающих документов.
5. Условия ответственности за нарушение договора.

Образец ключевого пункта договора (цена и валюта)

Цена договора: 12 500 000 (двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.
Способ оплаты: Перечисление полной суммы на банковский счёт Продавца в рублях
в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора.
Валютный контроль: Стороны подтверждают, что расчёт производится в
соответствии с Федеральным законом № 173‑ФЗ от  г.

Шаг 4. Валютный контроль и перевод средств

Согласно ФЗ 173‑ФЗ все расчёты по недвижимости должны осуществляться в рублях через банковский счёт в РФ. Нерезидент может открыть валютный счёт в российском банке, но перевод в рублях должен быть подтверждён:

• Документом об уплате налога (если применимо);
• Справкой о происхождении средств (банковская выписка, подтверждающая легальность доходов);
• Отчётом о валютных операциях в Росстат (при суммах более 600 000 USD в год).

Шаг 5. Нотариальное заверение и регистрация прав

1. Подписание договора у нотариуса (независимо от того, где находятся стороны).
2. Подача заявления в Росреестр (через МФЦ или онлайн‑сервис). Необходимо приложить:
   • Оригинал (или нотариально заверенную копию) договора;
   • Кадастровый паспорт;
   • Справку об отсутствии задолженности по налогам;
   • Документ, подтверждающий статус нерезидента (паспорт, виза).
3. Получение выписки из ЕГРН – подтверждающей переход права собственности.

Шаг 6. Налоговые обязательства

Налоговая нагрузка на нерезидента делится на три основные категории:

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 30 % от разницы между ценой продажи и покупной стоимостью, если объект находился в собственности менее 3 лет (для жилой) / 5 лет (для коммерческой). С 1 января 2026 г. налог не взимается, если срок владения превышает указанные сроки.
• Налог на имущество (Налог на недвижимое имущество физических лиц) – 0,2 % от кадастровой стоимости (единая ставка для нерезидентов).
• НДС – применяется только при покупке новостройки от застройщика‑НДС‑плательщика (ставка 20 %). При покупке вторичного жилья НДС не начисляется.

Пример расчёта НДФЛ

Покупка: 8 000 000 ₽ (2022 г.)
Продажа: 12 500 000 ₽ (2026 г.)
Срок владения: 4 года → налоговый период = 3 года (для жилой недвижимости)
Налоговая база = 12 500 000 ₽ – 8 000 000 ₽ = 4 500 000 ₽
НДФЛ = 4 500 000 ₽ × 30 % = 1 350 000 ₽
(Если бы срок владения был 5 лет, налог не взимался бы.)

Формы и образцы документов

Ниже перечислены типовые формы, которые часто требуются в процессе сделки:

• Форма № 1‑ОК (заявление о праве собственности) – подаётся в Росреестр.
• Форма № 2‑К (заявление о регистрации права собственности) – используется при покупке от физического лица.
• Справка об отсутствии задолженности по налогам – запрашивается в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости.
• Отчёт о валютных операциях – в случае превышения порога 600 000 USD в год (форма 90‑К).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли купить квартиру за границей, а затем оплатить её в России?

Нет. По ФЗ 173‑ФЗ все расчёты по недвижимости, находящейся в РФ, обязаны производиться в рублях через банковский счёт в России. Перевод средств из иностранного банка в рублях возможен только после конвертации в банке‑корреспонденте.

Нужен ли мне ИНН, если я нерезидент?

Для уплаты НДФЛ и налога на имущество ИНН обязателен. Получить ИНН можно в любом отделении ФНС по месту регистрации в РФ (обычно в Москве или в регионе, где находиться объект).

Какие штрафы грозят за нарушение валютного контроля?

Нарушение статьи 12‑ФЗ «О валютном регулировании» влечёт административный штраф от 40 000 ₽ до 300 000 ₽, а в случае умышленных действий – уголовную ответственность вплоть до 5 лет лишения свободы.

Можно ли оформить покупку через дочернюю компанию, зарегистрированную в РФ?

Да, но компания должна иметь статус «резидент» и платить налоги как юридическое лицо. При этом покупка будет рассматриваться как сделка юридических лиц, а не физического нерезидента, что меняет налоговый режим (НДФЛ не применяется, но удерживается налог на прибыль).

Какой документ нужен для подтверждения права собственности у нерезидента?

Это выписка из ЕГРН (состояние на дату покупки) и нотариально заверенный оригинал договора купли‑продажи. При необходимости – перевод на русский язык, заверенный присяжным переводчиком.

Практические рекомендации по минимизации налоговой нагрузки

1. Держать объект более 3/5 лет. После этого НДФЛ не начисляется.
2. Использовать вычеты на ремонт. Расходы, подтверждённые актами и квитанциями, могут уменьшить налоговую базу.
3. Оформлять сделку через доверенное лицо‑резидента. Если доверенное лицо получает доход от продажи, он платит НДФЛ по ставке 13 % (при условии, что срок владения > 3 лет).
4. Привлекать международные компании. При покупке через российскую ООО налог на прибыль составляет 20 % от чистой прибыли, а не 30 % НДФЛ.

Покупка недвижимости нерезидентом в России – процесс, требующий тщательного соблюдения валютного, налогового и земельного законодательства. С 2026 года вступили в силу важные изменения: освобождение от НДФЛ при удержании недвижимости более 3/5 лет, усиленный контроль за операциями с гражданами недружественных стран и обязательность проведения всех расчётов в рублях.

Соблюдая перечисленные шаги, подготовив правильный пакет документов и своевременно уплатив налоги, вы сможете безопасно и законно стать владельцем российской недвижимости.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г. | Источники: КонсультантПлюс, ФНС России, Росреестр, Публичные материалы СМИ (BN.ru, РБК, Журнал «Домклик», «Контур.Реестро»).