С 1 апреля 2024 года в действие вступили поправки к Жилищному кодексу РФ и к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости»‚ принятые Федеральным законом № 608‑ФЗ от 19 декабря 2023 года․ Они полностью меняют порядок оформления перепланировки помещений в многоквартирных домах (МКД)‚ а также процесс перевода жилых помещений в нежилые и наоборот․

Что изменилось?

• Расширено понятие перепланировки: теперь им считается любое изменение границ‚ площади‚ внутренней планировки (в т․ч․ без изменения площади) и образование новых помещений․
• Введена обязательная государственная регистрация изменений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и кадастровый учет․
• Упрощена процедура перевода жилого помещения в нежилое (и наоборот)‚ если перепланировка не требуется․
• Установлены чёткие сроки подачи документов и подтверждения завершения работ․

Понятие перепланировки в МКД

Согласно новой редакции закона‚ перепланировкой помещения в многоквартирном доме считается:

1. Изменение границ помещения (перенос стен‚ объединение/разделение помещений);
2. Изменение общей площади (увеличение или уменьшение);
3. Изменение внутренней планировки (перестановка перегородок‚ изменение расположения коммуникаций) – даже если площадь и границы остаются прежними;
4. Образование новых помещений (например‚ создание отдельного офиса из части квартиры)․

Порядок проведения перепланировки

Этапы до начала работ

• Получение разрешения от органа местного самоуправления (ОМСУ)‚ который отвечает за согласование перепланировки․
• Подготовка технического плана перепланируемого помещения (проектные чертежи‚ расчёт нагрузок‚ согласования с инженерными службами)․

После завершения работ

1. Собственник направляет в ОМСУ уведомление о завершении работ вместе с техническим планом перепланированного помещения․
2. Орган местного самоуправления формирует акт приёмочной комиссии․ Утверждение акта должно быть произведено в срок не более 30 дней со дня получения уведомления․
3. В течение 5 рабочих дней после утверждения акта ОМСУ подаёт заявление о государственной кадастровой регистрации и о регистрации прав в ЕГРН (если образовались новые помещения)․
4. Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и площади помещения либо после кадастрового учёта и регистрации прав․

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот

Когда перепланировка не требуется

• Если изменение назначения (жилая ↔ нежилая) не влечёт изменения границ‚ площади или внутренней планировки‚ достаточно документа‚ подтверждающего решение о переводе (например‚ решение собрания собственников или решение суда)․
• Этот документ ОМСУ передаёт в Управление Росреестра в порядке межведомственного взаимодействия․
• Перевод считается завершённым со дня внесения изменений в ЕГРН о назначении помещения․

Когда требуется перепланировка

1. После выполнения перепланировочных работ собственник отправляет уведомление о завершении и прилагает технический план․
2. Подтверждение завершения производится актом приёмочной комиссии‚ как и в обычной перепланировке․
3. Перевод считается завершённым со дня внесения изменений в ЕГРН о назначении‚ границах и площади помещения либо после кадастрового учёта и регистрации прав․

Государственный кадастровый учёт и регистрация в ЕГРН

Новые правила делают кадастровый учёт и регистрацию прав обязательными для всех перепланировок‚ где образуются новые помещения или изменяются их границы и площадь․ Заявление подаётся органом местного самоуправления в срок не позднее 5 рабочих дней с даты утверждения акта приёмочной комиссии․

Сроки и обязательные документы

Ответственность за нарушение

Несоблюдение новых требований влечёт:

• Штрафы для собственника в размере от 5 000 руб․ до 50 000 руб․ (в зависимости от тяжести нарушения)․
• Отказ в выдаче разрешения на дальнейшие перепланировки до устранения нарушений․
• Возможность взыскания убытков у подрядчика‚ если работы выполнены без надлежащего согласования․

Практические рекомендации владельцам и застройщикам

1. Тщательно планируйте перепланировку․ Составьте полный технический план и заранее согласуйте его с органом местного самоуправления․
2. Соблюдайте сроки․ Не откладывайте подачу уведомления и заявления о кадастровом учёте – это ускорит внесение изменений в ЕГРН․
3. Храните копии всех документов․ Уведомление‚ акт комиссии‚ квитанции об уплате госпошлины могут потребоваться при проверках․
4. Пользуйтесь электронными сервисами Росреестра․ Подача заявлений онлайн сокращает время обработки и минимизирует риск ошибок․
5. Консультируйтесь с юристом․ Особенно важно при переводе помещения в нежилое‚ когда требуется согласование с несколькими ведомствами․

С 1 апреля 2024 года закон о перепланировке нежилых помещений в России переходит на новый уровень регулирования․ Расширенное определение перепланировки‚ обязательный кадастровый учёт и регистрация в ЕГРН‚ а также упрощённые процедуры перевода жилых помещений в нежилые (и обратно) делают процесс более прозрачным‚ но одновременно требуют от собственников строгого соблюдения сроков и формальностей․

Тщательное планирование‚ своевременное оформление документов и участие квалифицированных специалистов помогут избежать штрафов и задержек‚ а также гарантируют законность всех изменений в вашем объекте недвижимости․

Информация подготовлена на основе материалов Федерального закона № 608‑ФЗ от 19 декабря 2023 г․‚ публикаций портала Бюджетного учреждения Омской области и ресурса ГАРАНТ․РУ․