Актуально на 20 апреля 2026 г.

Что такое «косметический ремонт» подъезда в жилищном законодательстве?

В российском ЖКХ официального термина «косметический ремонт» нет. Вместо него закон употребляет понятие «текущий ремонт», который включает:

• окраску стен, потолков, перил;
• замену или восстановление напольных покрытий (линолеум, керамогранит, плитка);
• ремонт или замену окон, дверей, почтовых ящиков, домофонов;
• обновление освещения и электрики в местах общего пользования.

Все эти работы относятся к содержанию общего имущества (МОП) и не считаются капитальным ремонтом, даже если жители привыкли называть их «капитальными» в быту.

Кто обязан делать косметический ремонт и за чей счёт?

Ответственный субъект

Согласно ст. 161 ЖК РФ и Постановлению Правительства РФ № 354 от , обязанность проводить текущий ремонт подъезда лежит на:

1. Управляющей компании (УК) — если с ней заключён договор управления;
2. ТСЖ/ЖКС/кооперативу — если управление осуществляется непосредственно собственниками.

Источник финансирования

• Основной источник — средства, входящие в ежемесячную квитанцию под строкой «содержание и ремонт жилья» или «содержание общего имущества».
• Дополнительные взносы — возможны, если фонда не хватает. Решение принимается на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ) и оформляется протоколом.

Важно: отсутствие денег в фонде не освобождает УК от обязанности содержать подъезд в надлежащем состоянии — это подтверждено судебной практикой (определение ВС РФ № 5-КГ15-71, 2015).

Периодичность косметического ремонта

МинЖКХ РФ и Ростехнадзор рекомендуют следующие сроки:

Внеплановый ремонт допускается при аварийном износе (например, отклеивание обоев >30 % площади или трещины на стенах). Решение принимает совет дома или общее собрание.

Как заставить управляющую компанию сделать ремонт: пошаговая инструкция

Шаг 1. Сбор доказательств

1. Сфотографируйте дефекты (дата и время на фото).
2. Составьте дефектную ведомость (форма ниже).

Фрагмент дефектной ведомости

Дефектная ведомость подъезда №3, ул. Ленина, д.45
Трещина на стене между 2-м и 3-м этажом – длина 1,2 м.
Выгорание краски на перилах – 65 % площади.
Отсутствует лампочка на площадке 4-го этажа – 5 дней.
Подписи 5 собственников: __________________

Шаг 2. Письменное обращение в УК

Направьте претензию заказным письмом с уведомлением или через электронную приёмную Госжилинспекции вашего региона. Укажите:

• дату последнего ремонта;
• ссылку на п. «е» ч. 2 ст. 161 ЖК РФ;
• срок устранения дефектов (обычно 30 дней).

Шаг 3. Общее собрание собственников

Если УК игнорирует требования, созовите собрание (очное или заочное-опросным листом). Необходимо >50 % голосов от общей площади. Протокол форма:

Протокол №7 общего собрания собственников МКД
Вопрос: Обязать УК «Коммунал-Сервис» провести текущий ремонт подъезда №3 в июле 2026 г.
Решено: За — 54 %, Против — 4 %, Воздержались — 2 %.
Председатель совета дома: Иванова Н.П.

Шаг 4. Жалобы и суд

1. Госжилинспекция — проверка, предписание, штраф до 100 000 ₽ на УК.
2. Прокуратура — если нарушены права жильцов.
3. Суд — иск о понуждении к ремонту + компенсация морального вреда (практика: от 5 000 до 50 000 ₽).

Перечень работ, входящих в косметический ремонт подъезда

• Штукатурка и окраска стен/потолков;
• Замена напольной плитки/линолеума;
• Ремонт/покраска перил, поручней, дверей;
• Замена лампочек, выключателей, розеток;
• Установка или замена домофона;
• Обновление почтовых ящиков и информационных стендов;
• Уборка и вынос строительного мусора.

Не входит: замена лифтов, капитальная замена инженерных сетей, утепление фасада — это капитальный ремонт и финансируется отдельно (фонд капремонта).

Приёмка выполненных работ

Комиссия

В состав комиссии входят:

• представитель УК;
• члены совета дома или инициативной группы;
• желающие собственники (желательно >3 человека).

Акт приёмки (форма по ГОСТ Р 56775-2015)

Акт приёмки № 15
Работы: косметический ремонт подъезда №3
Период: – 
Стоимость: 397 400 ₽ (без НДС)
Замечания: нет
Заказчик: УК «ЖилКомфорт»
Подрядчик: ООО «Мастер-Сервис»
Подписи: (ФИО и подписи всех членов комиссии)

Гарантии

Срок гарантии на косметические работы — 2 года (п. 6 Правил № 491). При обнаружении дефектов УК обязана устранить их в течение 30 дней.

Частые ошибки и советы юриста

• Ошибка 1: «Раз в 10 лет — норма».
  Совет: ссылайтесь на письмо Минстроя № 12368-АЧ/04 от — не реже 3-5 лет.
• Ошибка 2: отсутствие протокола собрания.
  Совет: даже 5 подписей собственников — уже повод для прокурорской проверки.
• Ошибка 3: согласие на доплату без расчёта.
  Совет: требуйте смету и проверяйте цены по региональному реестру цен ресурса Росцен.

Краткий FAQ

Вопрос: УК говорит, что денег в фонде нет. Что делать?
Ответ: Это не основание для отказа. Подайте жалобу в Госжилинспекцию, они обяжут изыскать средства или привлекут к административной ответственности.

Вопрос: Можем ли мы нанять подрядчика сами?
Ответ: Да, если решение принято собранием собственников. В этом случае УК должна передать деньги или перечислить их подрядчику под контролем совета дома.

Вопрос: Сколько стоит косметический ремонт подъезда площадью 150 м²?
Ответ: Средняя цена в Екатеринбурге — 350 000 – 450 000 ₽ за работы + 120 000 ₽ материалы (эконом-вариант).

Полезные ссылки и телефоны

• Госжилинспекция Свердловской области: +7 (343) -79-11-11
• Форма онлайн-обращения: gji.midural.ru
• Шаблон претензии и протокола: Журнал Домклик

© 2026 Справочник «ЖКХ-Помощник». Копирование разрешено с указанием источника.