С 3 апреля 2024 года в Жилищный кодекс РФ внесены ключевые изменения, которые напрямую касаются собственников квартир в многоквартирных домах (МКД), решивших сдавать жилье физическим лицам. Ниже — подробный разбор актуальных правил, налогов, договоров и рисков.
Основные законы, которые регулируют аренду
- Жилищный кодекс РФ (статья 30, в ред. 2024 г.)
- Гражданский кодекс РФ (§ § 1–3 главы 35, статья 606 и следующие)
- Налоговый кодекс РФ:
- глава 23 (НДФЛ для физлиц);
- глава 32 (налог на имущество физлиц);
- спецрежим НПД для самозанятых.
- Федеральный закон от № 17-ФЗ — обновления в законодательстве о регистрации долгосрочных договоров найма.
Что обязательно проверить перед сдачей квартиры
- Отсутствие обременений и залога — убедитесь, что квартира не заложена и не находится под арестом.
- Установка счетчиков — с 1 сентября 2025 года собственник обязан установить приборы учета воды, электроэнергии и газа.
- Согласие соседей — закон требует соблюдать «права и законные интересы соседей» (ст. 30 ЖК РФ).
- Регистрация долгосрочного договора — если срок аренды ≥ 1 год, право пользования жильем подлежит госрегистрации в Росреестре.
Какой договор подписывать и как его оформить
Договор найма vs договор аренды
В российском праве это разные договоры:
- Договор найма жилого помещения, если сдаете физическому лицу для проживания.
- Договор аренды — если наниматель — юрлицо или квартира используется не для проживания (офис, склад).
Минимальный набор реквизитов договора найма
- Полный адрес и точный метраж (как в ЕГРН).
- Срок (можно указать «11 месяцев», тогда регистрация не требуется).
- Размер арендной платы и порядок индексации.
- Размер залога (стандартно — 1 месячная ставка).
- Обязанности сторон по коммунальным платежам и ремонту.
- Условия расторжения и прописывания нанимателей.
Налоги 2026: сколько, когда и как платить
| Режим налогообложения | Ставка | Кому подходит | Отчетность |
|---|---|---|---|
| НДФЛ (обычный) | 13 % до 5 млн ₽; 15 % — 5–20 млн ₽; 18 % — свыше 20 млн ₽ | Всем физлицам без ИП/самозанятости | Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года |
| Самозанятый (НПД) | 4 % при работе с физлицами; 6 % — с ИП/юрлицами | Граждане РФ, доход ≤ 2,4 млн ₽ в год | Онлайн в приложении «Мой налог» |
| ИП на УСН (доходы) | 6 % | Если планируете больше 2,4 млн ₽ или сдаете апартаменты | Упрощённая декларация ежеквартально |
Как не попасть на доплату
- Если сумма аренды ниже рыночной более чем на 20 %, ФНС может доначислить налог по кадастровой базе (ст. 217.1 НК РФ).
- Самозанятые не могут сдавать апартаменты и жилье, если наниматель, бывший работодатель и увольнение было менее 2 лет назад.
Посуточная аренда: дополнительные требования
С 1 сентября 2025 года сдача квартир посуточно узаконена и регламентирована:
- Необходимо подключить квартиру к ГИС ЖКХ (есть льготный переходный период до 2027 года).
- Фиксируйте каждый заезд/выезд в специальном сервисе МВД/Ростуризма.
- Максимальное количество гостей — не более нормы на 1 жильца по СНиП (≈ 6 м² общей площади).
Пошаговый чек-лист собственника перед сдачей
- Проверьте выписку из ЕГРН на обременения.
- Установите счетчики воды, электричества, газа;
- Выберите налоговый режим (НДФЛ, НПД, УСН).
- Составьте договор найма (или аренды) в письменной форме.
- Зарегистрируйте договор в Росреестре, если срок ≥ 1 год.
- Оплатите налоги в срок и храните договоры/квитанции 3 года.
Частые риски и как их минимизировать
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| Штраф за «нелегальную» сдачу | Сдавайте только по договору, подайте уведомление о доходе или зарегистрируйтесь как самозанятый. |
| Несогласованные капитальные работы жильцами | Впишите в договор запрет на перепланировку и укажите штрафы. |
| Неплатежи | Берите залог в 1 месяц и подключите автоплатежи за коммуналку. |
| Споры с соседями | Добавьте в договор правило «тихие часы» и ответственность за нарушение. |
Где скачать актуальный образец договора
Самый свежий шаблон договора найма жилого помещения между физлицами (2026 г.) доступен:
- на сайте ГАРАНТ.РУ;
- в мобильном приложении «Мой налог» → раздел «Шаблоны»;
- в сервисе Контур.Недвижимость (PDF и DOCX).
В 2026 году сдавать квартиру в многоквартирном доме можно только по письменному договору найма, соблюдая новые требования к счетчикам, регистрации (при сроке ≥ году) и налоговым режимам. Самозанятость остаётся самым выгодным способом для доходов до 2,4 млн ₽ в год, а для больших сумм — УСН или ИП. Главное: платите налоги вовремя, сохраняйте документы и не игнорируйте права соседей.
Дата актуализации: 20 апреля 2026 года.