Земельный участок — один из самых важных активов для бизнеса и муниципалитетов. В условиях современной экономики важно не только найти «правильный» участок, но и оформить договор аренды быстро и без лишних процедур. Однако закон требует проведения аукционов (торгов) как основного способа заключения договора аренды. Вместе с тем законодательство предусматривает ряд исключений, при которых торги можно не проводить. В статье разберёмся, какие земли можно арендовать «в обход» торгов, какие документы нужны, и на какие риски следует обратить внимание.
Почему обычно нужны торги?
Статья 39.6 Земельного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ № 582 от г. устанавливают: аренда земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам аукциона.
- Торги обеспечивают прозрачность и максимизацию доходов в бюджет.
- Победитель аукциона получает право на заключение договора.
- При отсутствии заявок аукцион признаётся несостоявшимся, и земля может быть предложена без торгов.
Юридические основания для заключения договора без торгов
2.1 Перечень прямых оснований (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ)
Договор аренды может быть заключён без торгов, если:
- Участок предоставляется организации ЖКХ, ТСЖ, ЖК или кооперативу для строительства или эксплуатации объектов инфраструктуры.
- Земля нужна органу государственной власти или местному самоуправлению для размещения зданий, дорог, инженерных сетей, объектов обороны и безопасности.
- Участок предоставляется государственным учреждениям, казённым предприятиям для выполнения публичных функций.
- Земля нужна субъектам естественных монополий (РЖД, «Россети», «Газпром» и др.) для строительства и эксплуатации объектов ЛЭП, газопроводов, железных дорог.
- Участок предоставляется национально-культурным автономиям для традиционного проживания и хозяйствования коренных малочисленных народов.
- Земля необходима для размещения морского или речного порта, аэропорта (п. 3 ст. 39.12 ЗК РФ).
- Наземный участок требуется владельцу расположенного под землёй объекта недвижимости (например, подземного магазина, тоннеля).
- Участок образуется из земельного массива, переданного по договору аренды или безвозмездного пользования в целях комплексного освоения.
- Земля изымается из оборота, но федеральный закон прямо разрешает её передачу в аренду без торгов (например, для ликвидации ЧС).
2.2 Процедура для ОНС (объектов незавершённого строительства)
Для застройщиков особый механизм. Если объект строится на земле, арендованной без торгов, и строительство «заморожено», то:
- Муниципалитет может в одностороннем порядке расторгнуть договор для дальнейшего освоения территории.
- Новый арендатор может быть определён без торгов в целях достройки объекта (Письмо Минэкономразвития № 11828-КХ/17 от ).
Пошаговый алгоритм заключения договора без торгов
Шаг 1. Подтверждение права на прямое заключение
Заявитель собирает пакет документов, подтверждающий, что участок попадает под одно из оснований п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ (выписка из реестра, разрешение, схема расположения объекта).
Шаг 2. Подготовка заявления в орган местного самоуправления
В заявлении указываются:
- Целевое использование земельного участка.
- Кадастровый номер (или описание границ).
- Основание для безаукционного предоставления.
- Срок аренды.
Шаг 3. Согласование проекта договора
Управление архитектуры и земельных ресурсов подготавливает проект договора, согласовывает его с:
- Росимуществом (если земля федеральная).
- Минимуществом субъекта или муниципалитетом.
Шаг 4. Подписание и регистрация
Договор аренды подписывается сторонами и в течение 5 рабочих дней подаётся на регистрацию в Росреестр. После регистрации арендатор получает право на владение и пользование участком.
Практические примеры из судебной практики
Кейс 1: Аренда под объект естественной монополии
ООО «ЭнергоТранс» получило землю под ЛЭП 110 кВ без торгов. Суд подтвердил право взыскать убытки за препятствие доступа (Апелляционное определение Верховного суда РФ от № 4-АПГ24-6).
Кейс 2: ЖКХ и комплексное освоение
Администрация города передала участок ТСЖ «Новое» для строительства магистральной теплосети. Аукцион не проводился, поскольку земля была выделена из массива, ранее переданного в аренду для комплексного освоения (Постановление Арбитражного суда Московского округа от № А40-28123/2024).
Типовые риски и их минимизация
| Риск | Способ снижения |
|---|---|
| Отказ органа местного самоуправления | Заранее получите экспертное заключение о соответствии вашего проекта требованиям ЗК РФ и подготовьте судебную практику по аналогичным кейсам. |
| Оспаривание договора третьими лицами | Опубликуйте информацию о предоставлении участка на официальном сайте муниципалитета (публичное обсуждение). |
| Изменение публичного сервитута | Добейтесь включения пункта о компенсации убытков при ограничении целевого использования земли. |
Обзор актуальных изменений 2025–2026 годов
- Федеральный закон № 123-ФЗ (вступил в силу ) сократил срок регистрации договоров аренды без торгов до 3 рабочих дней.
- Постановление Правительства № 136 от разрешило передавать в аренду без торгов участки под объектами незавершённого строительства в обмен на обязательства застройщика достроить объект в течение 3 лет.
- Росреестр запустил сервис «Аренда без торгов онлайн» — подача заявления и проекта договора через Госуслуги.
Чек-лист: как сдать документы «в одно окно»
- Получить кадастровый паспорт земельного участка.
- Подготовить схему расположения участка и эскиз проекта.
- Собрать правоустанавливающие документы на объект капитального строительства (если есть).
- Написать заявление в комитет по управлению имуществом.
- Дождаться положительного заключения и подписать договор в присутствии нотариуса для ускоренной регистрации.
Важно: даже если вы попадаете под безаукционное основание, оформление может занять от 1 до 3 месяцев, если документы поданы впервые. Воспользуйтесь услугами кадастрового инженера и юриста, чтобы избежать возвратов от Росреестра.
Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.