Аренда земельного участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, всегда сопровождается повышенными рисками и необходимостью соблюдения повышенных требований законодательства. В 2026 году актуальность этой темы возросла из-за участившихся споров вокруг объектов незавершённого строительства (ОНС), а также судебных решений Верховного суда РФ, касающихся прав арендаторов и собственников.

Что такое «множественность лиц на стороне арендатора»?

Множественность лиц на стороне арендатора — это ситуация, когда арендатором выступает несколько физических или юридических лиц, выступающих в договоре как единая сторона. Это может быть:

• группа ИП, объединившихся для совместной деятельности;
• товарищество или коммерческое партнёрство;
• девелоперская группа (например, как в деле Nova Group).

Правовая база: что говорит ЗК РФ?

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов возможно только при соблюдении ряда условий, включая согласие всех собственников долей.

Ключевые моменты:

1. Все собственники долей должны дать согласие на заключение договора аренды. Даже один против, и договор может быть признан недействительным.
2. Если участок предоставляется без торгов, то это возможно только в случае, если арендатор уже использовал землю (например, по договору с предыдущим собственником).
3. Изменение целевого назначения участка арендатором невозможно без согласия собственников и органов местного самоуправления.

Судебная практика 2025–2026 годов

Верховный суд РФ в 2025 году вынес несколько важных решений:

• Дело Global Agriculture Management Limited — британская компания безуспешно оспаривала расторжение договора аренды из-за нарушения условий целевого использования участка.
• Дело Nova Group — девелоперская группа не смогла продлить договор аренды, так как не получила согласие всех долевых собственников.
• Разъяснения по правам арендаторов в условиях санкций — суд указал, что арендатор не может изменить целевое назначение участка, даже если это вызвано внешнеэкономическими ограничениями.

Особенности при аренде долевого участка

Если земельный участок оформлен в долевом участии (например, 1/4 доля каждому из четырёх собственников), то:

• договор аренды должен быть подписан всеми собственниками или их уполномоченными представителями;
• если один из собственников против — договор может быть оспорен в суде;
• арендатор обязан предоставить гарантийное письмо о том, что он не будет использовать участок в нарушение установленного назначения.

Пример из практики

В Воронежской области прокуратура подала иск к арендатору, который использовал участок, принадлежащий четырём собственникам, без согласия одного из них. Суд встал на сторону прокуратуры и расторг договор аренды.

Как правильно оформить договор аренды?

1. Получите согласие всех долевых собственников, лично или через нотариально заверенные доверенности.
2. Согласуйте целевое назначение участка с органами местного самоуправления.
3. Укажите в договоре:
   • точные доли собственников;
   • условия изменения целевого назначения;
   • ответственность арендатора за нарушение условий.
4. Зарегистрируйте договор в Росреестре — без регистрации он не будет иметь юридической силы.

Риски и как их избежать

Важно: даже если участок уже используется арендатором, расторжение договора возможно в одностороннем порядке при нарушении условий.