04 апреля 2026 г.

Что такое задаток и в чём отличие от аванса

Задаток — это денежная сумма, которую арендатор передаёт арендодателю в счёт будущих платежей и одновременно в качестве обеспечения обязательств. Если договор аренды не будет заключён или нарушена по вине одной из сторон, задаток подлежит возврату в двойном размере (ст. 380 ГК РФ).

Аванс, это предварительная оплата аренды, которая засчитывается в счёт арендной платы и не имеет обеспечительной функции. При расторжении договора аванс возвращается без двойного штрафа.

• Для ИП — в бухгалтерии задаток отражается как дебиторская задолженность до момента заключения основного договора.
• Для физлиц — при получении задатка ИП или самозанятый должен включить сумму в доход в день фактического поступления.

Кому можно сдавать нежилое помещение в 2026 году

ОКВЭД и регистрация ИП

При регистрации ИП необходимо указать код:

• 68.20.2 — «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
• 68.20.29 — «Аренда и управление прочим нежилым недвижимым имуществом».

Код 68.20.1 подходит только для жилой недвижимости и не используется для коммерческих объектов.

Пошаговая инструкция по оформлению задатка

Шаг 1. Предварительный договор

Оформляется в простой письменной форме. Обязательные реквизиты:

1. Дата и место заключения.
2. Паспортные данные сторон (ИНН, ОГРНИП для ИП).
3. Описание помещения (кадастровый номер, площадь, адрес).
4. Размер и условия передачи задатка.
5. Срок заключения основного договора аренды.

Шаг 2. Передача задатка

• Форма оплаты: безнал или наличные через кассу с оформлением кассового ордера.
• Документы: расписка или платёжное поручение с назначением «Задаток по предварительному договору аренды № __».
• Кассовый аппарат (ККТ): ИП на УСН или ПСН обязан выдать чек через онлайн-кассу в момент получения задатка (п. 1 ст. 4.7 Закона 54-ФЗ).

Налоговый учёт задатка

Для ИП на УСН «Доходы»

Сумма задатка признается доходом на дату поступления (ст. 346.17 НК РФ) и облагается по ставке 6 %. Если договор аренды впоследствии не заключён и задаток возвращаеться, доход уменьшается на возвращённую сумму в том же отчётном периоде.

Для ИП на ПСН

Задаток не влияет на стоимость патента, так как патентный режим не зависит от фактической выручки. Однако ИП обязан вести книгу учета доходов для контроля лимита 60 млн руб.

Для физлица без статуса ИП

• Арендатор, выплачивая задаток, выступает налоговым агентом по НДФЛ (ст. 226 НК РФ).
• НДФЛ 13 % удерживается и перечисляется в бюджет в день выплаты.
• В 6-НДФЛ код дохода 1400 или 1402.

Образец пункта о задатке в предварительном договоре

Раздел 3. Задаток
В счёт арендной платы и обеспечения обязательств Арендатор перечисляет Арендодателю задаток в размере ___ руб. не позднее «__» ____ 2026 г.
В случае одностороннего отказа Арендодателя от заключения основного договора аренды задаток подлежит возврату в двойном размере.
В случае одностороннего отказа Арендатора задаток остаётся у Арендодателя.
Если стороны заключат основной договор аренды, задаток засчитывается в счёт первого платежа.

Регистрация договора в Росреестре

Нужна ли регистрация?

• Если срок аренды ≥ 1 год — обязательна государственная регистрация (ст. 651 ГК РФ).
• Если менее года — регистрировать не требуется, но можно добровольно завести дело в ЕГРН.
• Для регистрации подаётся заявление через МФЦ/Электронную подпись + договор + выписка ЕГРН + квитанция о госпошлине 2000 руб.

Риски и судебная практика

Риски арендодателя-физлица:

• Верховный Суд РФ (определение № 307-ЭС21-15297) подтвердил: систематическая сдача нежилых помещений без регистрации ИП влечёт доначисление НДС 20 % и штрафы.
• Разовые операции не признаются предпринимательством, но при выявленной «систематичности» налоговики требуют регистрацию ИП.

Риски арендатора:

• Если физлицо-арендодатель не зарегистрировано как ИП, а арендатор не удержал НДФЛ — последнему грозит штраф 20 % от неуплаченного налога (ст. 123 НК РФ).

Чек-лист по сдаче нежилого помещения с задатком

1. Зарегистрировать ИП с ОКВЭД 68.20.2 (если планируется систематическая аренда).
2. Выбрать УСН 6 % или ПСН.
3. Заключить письменный предварительный договор с чётким описанием задатка.
4. Принять задаток через ККТ (ИП) или оформить расписку (физлицо).
5. Вовремя зарегистрировать основной договор в Росреестре при сроке ≥ 1 год.
6. Удержать НДФЛ (если арендодатель — физлицо без ИП).
7. Отразить задаток в книге доходов и расходов или в 3-НДФЛ.

Полезные ссылки

• ФНС: регистрация ИП
• Онлайн-касса: личный кабинет ФНС
• Росреестр: регистрация договоров аренды

Важно: при любых сомнениях консультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером — налоговое законодательство может измениться после публикации данного материала.