Внимание! Статья написана в соответствии с действующим налоговым законодательством РФ на 2026 год. Все цифры и лимиты актуальны на .

Почему появляется налог при продаже квартиры?

Продажа жилой недвижимости считается получением дохода, который подлежит налогообложению в виде НДФЛ. По общему правилу налог составляет 13 % от налогооблагаемой прибыли, а при превышении определённого порога – 15 %.

Когда налог платить не нужно?

• Если квартира находилась в собственности менее минимального срока владения (обычно 3 лет, но для новых домов – 5 лет) и её стоимость не превышает 1 млн рублей. В этом случае доход от продажи освобождается от налогообложения.
• Если вы используете имущественный налоговый вычет в полном объёме (до 1 млн руб.) – налог будет нулевым, так как вычеты полностью погашают налоговую базу.
• Если вы продаёте объект, полученный в рамках программы реновации и владели им более установленного срока – налог также может не взиматься.

Как рассчитывается налог без учёта вычета

Базовая формула расчёта выглядит так:

Налог = (Доход от продажи – Стоимость приобретения) × Ставка НДФЛ

Где:

1. Доход от продажи – цена, за которую вы продали квартиру.
2. Стоимость приобретения – сумма, уплаченная за покупку (включая расходы на оформление, нотариальные услуги, комиссии).
3. Ставка НДФЛ – 13 % (если доход ≤ 2 400 000 руб.) или 15 % (если доход превышает 2,4 млн руб.).

Налоговый вычет: виды и лимиты

Пошаговый алгоритм зачёта вычета в счёт налога

1. Подготовьте документы:
   • Договор купли‑продажи продаваемой квартиры (оригинал + копия).
   • Квитанции, счета‑фактуры, акты выполненных работ – подтверждающие стоимость приобретения и расходы на ремонт/отделку (если они учитываются).
   • Справка 2‑НДФЛ (если вы получали доходы от работодателя).
   • Документы, подтверждающие уплату ипотечных процентов (выписка из банка).
   • Заявление на получение имущественного налогового вычета (по форме 2‑НДФЛ) и заявление на зачет вычета в счёт налога (по форме 3‑НДФЛ).
2. Заполните декларацию 3‑НДФЛ:
   • В строке 010 укажите доход от продажи (цена сделки).
   • В строке 030 – стоимость приобретения (с учётом расходов).
   • В строке 040 внесите размер имущественного вычета (до 1 млн руб.).
   • В строке 050 укажите размер вычета за покупку/ипотеку (если применимо).
3. Рассчитайте налогооблагаемую базу:

   Налогооблагаемая база = (Доход от продажи) – (Стоимость приобретения) – (Имущественный вычет) – (Вычет за покупку/ипотеку)
    

   Если полученная сумма ≤ 0, налог платить не нужно.

4. Определите налог:
   • Если налогооблагаемая база ≤ 2 400 000 руб., налог = база × 13 %.
   • Если база > 2 400 000 руб., налог = 2 400 000 × 13 % + (база – 2 400 000) × 15 %.
5. Подайте декларацию в налоговый орган по месту постоянной регистрации:
   • Лично в отделении ФНС.
   • Через личный кабинет Госуслуги/Личный кабинет налогоплательщика.
6. Оплатите налог (если он получился положительным) в течение 30 дней со дня подачи декларации.
7. Получите возврат (если вычеты превысили налог). Возврат производится в течение 30 дней после рассмотрения декларации.

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа без вычетов

Продажа: 5 000 000 руб.
Стоимость приобретения: 3 000 000 руб.
Налоговая база = 5 000 000 – 3 000 000 = 2 000 000 руб.
Налог = 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.

Пример 2. С учётом имущественного вычета 1 млн руб.

Продажа: 5 000 000 руб.
Стоимость приобретения: 3 000 000 руб.
Имущественный вычет: 1 000 000 руб.
Налоговая база = 5 000 000 – 3 000 000 – 1 000 000 = 0 руб.
Налог = 0 руб. (все покрыто вычетом)

Пример 3. Прибыль превышает 2,4 млн руб.

Продажа: 7 500 000 руб.
Стоимость приобретения: 4 000 000 руб.
Имущественный вычет: 1 000 000 руб.
Налоговая база = 7 500 000 – 4 000 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб.
Налог = 2 400 000 × 13 % + (2 500 000 – 2 400 000) × 15 % = 312 000 + 15 000 = 327 000 руб.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли одновременно использовать имущественный вычет и вычет за покупку новой квартиры?

Да. Имущественный вычет (до 1 млн руб.) уменьшает налогооблагаемый доход от продажи, а вычет за покупку (до 2 млн руб. за стоимость и 3 млн руб. за проценты) уменьшает налоговую базу уже после расчёта налога. Оба вычета учитываются в одной декларации.

Какой документ нужен вместо «ремонт» в заявлении?

В налоговых формах необходимо использовать точные наименования работ из раздела 43.3 ОКВЭД. Например, вместо «ремонт» указывайте «выполнение отделочных работ», «установка окон», «покраска стен» и т.д. Налоговая служба отклонит заявление, если формулировка будет слишком общей.

Сколько времени занимает возврат налога?

После подачи декларации налоговый орган обязан рассмотреть её в течение 30 календарных дней. При положительном решении возврат средств производится тем же способом, которым был произведён платеж (банковский перевод, наличные в отделении).

Можно ли оформить вычет, если квартира была получена в результате приватизации?

Да. Приватизированные жилые помещения подпадают под те же правила, что и обычные квартиры. Главное – подтвердить факт владения более минимального срока и предоставить документы о приобретении (договор приватизации, выписка из ЕГРН).

Краткий чек‑лист для продавца квартиры

• Убедитесь, что срок владения превышает требуемый минимум.
• Соберите все документы о покупке и расходах (договор, акты, счета).
• Подготовьте справку 2‑НДФЛ (если есть официальный доход).
• Заполните декларацию 3‑НДФЛ, указав доход, стоимость и вычеты.
• Подайте декларацию в налоговый орган (лично или онлайн).
• Оплатите налог, если он получился положительным, в течение 30 дней.
• Ожидайте возврат (если вычет превысил налог).

Полезные ссылки

• Федеральный закон № 382‑ФЗ – основа налогообложения доходов от продажи недвижимости.
• Официальный сайт ФНС России – формы 2‑НДФЛ, 3‑НДФЛ, онлайн‑подача.
• Личный кабинет налогоплательщика – подача деклараций и проверка статуса возврата.
• Госуслуги – электронные услуги по налогам.