Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это юридическое лицо, созданное собственниками квартиры, дома или иного помещения в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. В некоторых случаях ТСН может выполнять не только управляющие функции, но и выполнять задачи, связанные с религиозной деятельностью. В статье рассмотрим, какие правовые возможности существуют для совмещения ТСН и религиозного объединения, какие документы нужны для регистрации и какие нюансы следует учитывать.

Содержание

1. Что такое ТСН?
2. Правовой статус юридических лиц в РФ
3. Религиозные объединения: правовой режим
4. Можно ли совмещать ТСН и религиозное объединение?
5. Регистрация юридического лица: порядок и документы
6. Права и обязанности ТСН как религиозного объединения
7. Налогообложение и льготы
8. Примеры из практики
9. Риски и подводные камни
10. Пошаговая инструкция по оформлению

Что такое Товарищество собственников недвижимости (ТСН)?

ТСН – это:

• Юридическое лицо, создаваемое в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 49‑53).
• Объединение собственников помещений в многоквартирном доме (или в группе домов), которое принимает на себя функции по управлению, содержанию и ремонту общего имущества.
• Товарищество может иметь форму непубличного акционерного общества (НПАО), обществa с ограниченной ответственностью (ООО) или товарищества (в зависимости от выбранного устава).

Главные задачи ТСН:

• Сбор и распределение средств на содержание дома.
• Контроль за выполнением работ и соблюдением правил эксплуатации.

Правовой статус юридических лиц в РФ

Согласно Гражданскому кодексу РФ (часть первая), юридическое лицо обладает:

• Обособленным имуществом.
• Своими правами и обязанностями.
• Возможностью заключать договоры, владеть имуществом, быть истцом и ответчиком.

Регистрация юридического лица осуществляется в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) через Федеральную налоговую службу (ФНС). Для ТСН это обязательный шаг, иначе оно не сможет выполнять управленческие функции.

Религиозные объединения: правовой режим

Религиозные объединения в России регулируются:

• Федеральным законом «О свободе совести и религиозных объединениях» от № 125‑ФЗ.
• Уставом конкретного объединения, утверждённым его учредителями.
• Налоговым кодексом РФ, который предоставляет определённые налоговые льготы (освобождение от НДС, налога на прибыль и др.) при условии, что организация имеет статус «религиозного общества».

Ключевые требования к религиозному объединению:

• Наличие устава, в котором указаны цели, задачи, порядок управления и распределения имущества.
• Регистрация в ФНС как некоммерческая организация (НКО) или общественная организация.
• Отсутствие коммерческой деятельности, превышающей 30 % от общего дохода (по правилам получения налоговых льгот).

Можно ли совмещать ТСН и религиозное объединение?

Теоретически совмещение возможно, но требует соблюдения нескольких условий:

1. Отдельные юридические лица. По закону ТСН создаётся как юридическое лицо, а религиозное объединение – как отдельный субъект (обычно НКО). Поэтому в большинстве случаев их регистрируют раздельно, а затем оформляют взаимные договорные отношения.
2. Объединение целей. Если цель ТСН (управление имуществом) полностью совпадает с целями религиозного объединения (например, обеспечение места для богослужений в здании), то можно оформить ТСН как «Товарищество собственников недвижимости, осуществляющее религиозную деятельность» в уставе. При этом необходимо явно указать, что религиозная деятельность не является коммерческой.
3. Соблюдение налоговых ограничений. Религиозная деятельность должна быть неприбыточной и не должна влиять на распределение средств, собираемых от собственников за содержание дома.
4. Разделение финансов. Необходимо вести отдельный бухгалтерский учёт для «управленческих» и «религиозных» операций, чтобы избежать проблем с налоговыми органами.

В практике большинство ТСН предпочитают заключать договор аренды или пользования помещением с отдельным религиозным объединением, а не объединять их в одну юридическую форму.

Регистрация юридического лица: порядок и документы

Ниже – пошаговый алгоритм регистрации ТСН, которое планирует выполнять религиозную деятельность.

Подготовка учредительных документов

• Собрание учредителей (собственников) – минимум 2‑5 человек.
• Устав, в котором:
  • Указывается полное название (например, «Товарищество собственников недвижимости «Свято‑Тихон»»).
  • Определяются цели: управление имуществом и осуществление религиозных обрядов.
  • Описывается система управления (правление, собрание собственников, ревизионная комиссия).
  • Устанавливаются правила распределения доходов и расходов.
• Протокол учредительного собрания – подписи всех учредителей.

Выбор организационно‑правовой формы

Для совмещения рекомендуется:

• Общество с ограниченной ответственностью (ООО) – гибкая система управления, возможность вести отдельный бухгалтерский учёт.
• Товарищество собственников недвижимости в форме некоммерческой организации (если планируется получать налоговые льготы).

Подача документов в ФНС

Набор документов (пакет может отличаться в зависимости от региона):

• Заявление по форме Р11001.
• Устав (2‑х страницный, подписанный учредителями).
• Протокол учредительного собрания.
• Квитанция об уплате государственной пошлины (для ООО – 4 000 руб., для НКО – 800 руб.).
• Согласие на использование наименования (проверка в ЕГРН).
• Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН).

Получение ИНН и ОГРН

После регистрации в ЕГРЮЛ ФНС выдаёт:

• ОГРН – основной государственный регистрационный номер.
• ИНН – индивидуальный налоговый номер.
• КПП (если планируется вести расчётный счёт в банке).

Регистрация в налоговой службе как религиозное объединение

Для получения льгот необходимо:

• Подать заявление о статусе «религиозного объединения» в территориальный орган Росправосудия.
• Приложить устав, подтверждающий отсутствие коммерческой цели.
• Получить решение о признании в качестве религиозного объединения.

Права и обязанности ТСН как религиозного объединения

Права

• Иметь в собственности и пользовании помещения, предназначенное для богослужений.
• Собирать добровольные пожертвования от членов общины (при условии, что они не заменяют обязательные взносы за содержание дома).
• Осуществлять ремонт и содержание общих территорий, включая помещения для религиозных практик.
• Получать налоговые льготы (освобождение от НДС, налога на прибыль) при соблюдении требований закона о религиозных объединениях.

Обязанности

• Соблюдать жилищное законодательство (обеспечение пожарной безопасности, санитарных норм).
• Вести отдельный бухгалтерский учёт религиозных доходов и расходов.
• Предоставлять ежегодные отчёты в налоговую инспекцию и в органы, контролирующие религиозные объединения.
• Не использовать средства, собранные от собственников, для целей, не связанных с управлением имуществом.

Налогообложение и льготы

Для получения льгот необходимо ежегодно подавать в налоговый орган форму 2‑НДФЛ о полученных благотворительных доходах и подтверждающие документы (квитанции, договоры).

Примеры из практики

1. ТСН «Храм Святой Троицы» (Москва, 2023 г.) – собственники создали ООО, в уставе указали цель «управление общим имуществом дома и обеспечение места для проведения православных богослужений». В 2024 г. получили статус религиозного объединения, освободились от налога на прибыль.
2. ТСН «Дом мира» (Санкт‑Петербург, 2022 г.) – заключил договор аренды с местной мусульманской общиной. ТСН не регистрировалось как религиозное объединение, а просто получало арендную плату, что не влияло на налоговый статус.
3. ТСН «Кооператив «Свет»» (Новосибирск, 2025 г.) – попыталось объединить функции ТСН и религиозного объединения в одном уставе, но налоговая инспекция отклонила льготы из‑за недостаточного разделения доходов. Было решено создать отдельную НКО для религиозной деятельности.

Риски и подводные камни

• Смешивание финансов. Если доходы от управления имуществом и от религиозных пожертвований не разделяются, налоговые органы могут признать деятельность коммерческой и лишить льгот.
• Нарушение жилищного законодательства. Превращение общих помещений в священные без согласования с органами управления может привести к штрафам и требованию восстановления исходного состояния.
• Конфликты интересов. Не все собственники согласны с использованием общих площадей под религиозные цели; необходимо документировать согласие (протоколы собраний).
• Проблемы с регистрацией. При попытке зарегистрировать ТСН сразу как религиозное объединение часто возникают вопросы о «социальной направленности» и «неприбыточности». Лучше использовать две отдельные юридические формы.

Пошаговая инструкция по оформлению ТСН с религиозной функцией

1. Соберите инициативную группу. Не менее 5 собственников, готовых подписать устав.
2. Проведите собрание. Зафиксируйте в протоколе согласие на создание ТСН и указание религиозной цели.
3. Разработайте устав. Включите разделы:
   • Общая цель (управление имуществом + религиозные мероприятия).
   • Права и обязанности членов.
   • Порядок распределения доходов.
   • Отдельный бухгалтерский учёт.
4. Выберите форму ООО. Откройте расчётный счёт в банке.
5. Подайте документы в ФНС. Получите ОГРН и ИНН.
6. Подайте заявление о признании религиозным объединением. Приготовьте копии устава, протоколов и справку о месте проведения богослужений.
7. Организуйте бухгалтерию. Установите отдельные коды аналитики для управленческих и религиозных операций.
8. Заключите договор аренды (если необходимо). Если помещение будет предоставлено в пользование религиозной общине, оформите договор аренды с рыночной арендой.
9. Регулярно отчитывайтесь. Подавайте отчёты в налоговую, в органы контроля за религиозными объединениями и в собрания собственников.
10. Контролируйте соблюдение норм. Проводите проверки пожарной безопасности и соблюдения санитарных требований в помещениях, используемых для богослужений.

Товарищество собственников недвижимости может выполнять функции религиозного объединения, однако правильная юридическая структура и четкое разделение финансов являются ключевыми факторами успеха. Наиболее практичным решением является создание двух отдельных юридических лиц – ТСН (например, ООО) для управления имуществом и отдельной НКО/религиозного объединения для духовной деятельности, а затем оформление договорных отношений между ними.

Следуя описанному в статье алгоритму, вы сможете избежать типичных ошибок, получить налоговые льготы и обеспечить законность использования общих помещений для религиозных целей.

Если у вас остались вопросы по конкретным шагам регистрации или подготовке устава, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном и религиозном праве или в региональный отдел ФНС.

Статья подготовлена в соответствии с действующим законодательством РФ на 19 апреля 2026 года.