Актуально на . Сделка дарения между компанией и гражданином, это не банальный «перевод имущества» и не способ избежать налогов. С 2024 года правила стали жёстче: ФНС отслеживает кадастровую стоимость, кросс-чекает льготы, а ошибки в декларациях чреваты штрафами от 20 000 ₽ и выше. Ниже — подробная инструкция, как юрлицо безопасно подарить объекты недвижимости физлицу: от решения совета директоров до постановки на кадастровый учёт.
Почему «дар» между юрлицом и физлицом — это не субсидия и не реализация
- Договор дарения регулируется ГК РФ, гл. 32, а при даре недвижимости, Федеральным законом 218-ФЗ о госрегистрации.
- Компания не может подарить объект другому юрлицу (п. 2 ст. 575 ГК РФ, письмо Контур.Реестро ).
- Получатель-физлицо не платит НДС, но может заплатить НДФЛ 13 % — если не попадает под льготу.
Какие объекты можно дарить
По данным Налогового кодекса и Росреестра, это:
- жилые и нежилые здания, квартиры, офисы, склады;
- объекты незавершённого строительства (ОНС);
- машино-места, гаражи, единые недвижимые комплексы.
Исключение: земельные участки дарятся отдельным договором (ст. 261 ГК РФ).
Алгоритм дарения от юрлица до физлица
Шаг 1. Внутреннее решение
- Протокол совета директоров/единственного участника о безвозмездной передаче.
- Оценка рыночной стоимости (нужна для бухгалтерии и контроля трансфертного ценообразования).
Шаг 2. Договор дарения
- Обязательное нотариальное удостоверение, если объект ≥ 3 млн ₽ (п. 2 ст. 163.1 ГК РФ).
- Указываем кадастровый номер, площадь, этаж, адрес.
- В договоре не ставим условия встречного предоставления, иначе сделку признают мнимой (ст. 170 ГК РФ).
Шаг 3. Госрегистрация
- Заявление в МФЦ/Росреестр от имени юрлица и получателя.
- Пакет документов:
- договор дарения;
- выписка ЕГРЮЛ ≤ 5 дней;
- учредительные документы юрлица;
- квитанция госпошлины 2 000 ₽ (для физлица).
Налоговые последствия
4.1 Для юрлица-донора
| Параметр | Что платим/отражаем |
|---|---|
| Налог на прибыль | Доходы от безвозмездной передачи = рыночная стоимость объекта. Уменьшаем на остаточную стоимость (п. 1 ст. 248, п. 2 ст. 248 НК РФ). |
| НДС | Начисляем НДС 20 % на рыночную стоимость (п. 1 ст. 146 НК РФ). Исключение, если объект ввели в эксплуатацию до . |
| Налог на имущество | Исключаем объект из состава «недвижимого имущества» с 1-го числа месяца перехода права (п. 4 ст. 382 НК РФ). |
4.2 Для физлица-одаряемого
- НДФЛ 13 % — если даритель и получатель не являются близкими родственниками (ст. 217 п. 18.1 НК РФ).
- Близкие родственники (родители, дети, супруги, братья/сёстры): НДФЛ 0 %.
- Двоюродные братья, дяди, тёти и пр. — облагаются 13 % (письмо Минфина № БС-4-11/831).
Пример расчёта. ООО дарит офис 50 м², кадастровая стоимость 5 000 000 ₽. Если получатель — племянник директора, НДФЛ = 5 000 000 × 13 % = 650 000 ₽. Срок уплаты — до 15 июля года, следующего за годом дарения (ст. 228 НК РФ).
Льготы и специальные режимы
Для юрлица
- ТОР «Павловск» (Воронежская обл.) — 0 % на имущество 5 лет, затем 1,1 % ещё 5 лет (РБК, ).
- Инновационные технопарки, СЭЗ и режим «Астана» — дополнительные скидки до 100 %.
Для физлица
- Имущественный вычет 1 млн ₽ при последующей продаже в течение 3 лет после дарения (ст. 220 НК РФ).
- Льготы ветеранам, инвалидам, многодетным семьям — полное освобождение от налога на имущество физлиц (ст. 407 НК РФ).
Декларации и сроки
| Кто отчитывается | Форма | Срок |
|---|---|---|
| Юрлице | Налоговая декларация по имуществу (код 1152028) | до 20 февраля года, следующего за отчётным (ст. 386 НК РФ). |
| Физлицо | 3-НДФЛ (если есть налог к уплате) | до 30 апреля + оплата до 15 июля. |
Если объект находится в нескольких регионах, юрлицо отправляет единую декларацию и уведомляет ФНС специальным письмом (п. 1.2 ст. 386 НК РФ).
Типовые ошибки и штрафы
- Ошибка: Не отразили НДС при дарении, штраф 20 % от скрытого налога (ст. 122 НК РФ).
- Ошибка: Подали декларацию по имуществу после 20 февраля — 500 ₽ за каждый полный/неполный месяц просрочки (ст; 119 НК РФ).
- Ошибка: Попытались «замаскировать» дарение под реализацию с заниженной ценой — доначисление прибыли + пени (ст. 105.3 НК РФ).
Чек-лист для бухгалтера
- Проверьте остаточную стоимость объекта в 1С → проводки ДТ 91 КТ 01.
- Начислите НДС: ДТ 91 КТ 68 (субсчёт НДС).
- Исключите объект из базы налога на имущество → отражаем в «ПРОМЕЖУТОЧНОМ» разделе декларации.
- Сформируйте уведомление ФНС о подаче единой декларации (если объект в разных регионах).
- Отправьте 3-НДФЛ вместе с получателем через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
Юрлицо вправе подарить недвижимость любому физлицу на безвозмездной основе, но должно учесть:
- налог на прибыль и НДС;
- обязанность подать декларацию по имуществу до 20 февраля;
- возможность льгот в ТОР/СЭЗ;
- НДФЛ 13 % для получателя, если не близкий родственник.
Соблюдение сроков и корректное оформление — залог отсутствия штрафов и споров с ФНС.
Контакты для консультации: по вопросам кадастровой оценки и налоговой оптимизации обращайтесь к специалистам по недвижимости и сертифицированным бухгалтерам.