Актуальность темы: с 2024 года в Украине вступили в силу новые правила оборота сельхозземель, а в пригороде Донецка — посёлке Николаевка (Украина, Донецкая обл., г. Краматорск, Бахмутский р-н) — участились случаи мошенничества и «серых» сделок. Для защиты своих прав продавцу и покупателю необходимо пройти полный цикл юридического контроля. Ниже приведён пошаговый алгоритм, актуальный на 19 апреля 2026 г.
Проверка правоустанавливающих документов
Что запрашиваем у продавца:
- Свидетельство о праве собственности (новый формат — электронная выписка из Державного реєстру речових прав, выданная после ).
- Договор купли-продажи/мены/дарения, на основании которого продавец получил участок.
- Выписка из ДЗК (Державний земельний кадастр) о зарегистрированном земельном участке: кадастровый номер, площадь, целевое назначение.
- Разрешение органов опеки — если в собственности есть доля несовершеннолетних.
- Справка об отсутствии задолженности по налогам и коммунальным платежам.
Как проверить подлинность:
- Зайдите на Публічна кадастрова карта и сверьте кадастровый номер, площадь и координаты.
- В онлайн-сервисе «Он-лайн будинок юстиції» закажите электронную выписку о правах (стоимость ≈ 75 грн, готовность за 1 час).
- Убедитесь, что в выписке нет обременений: арестов, ипотек, запретов от налоговой (ІПН).
Проверка возможности продажи
Земельный мораторий и его исключения
С г. снят мораторий на продажу сельхозземель, но сохранился запрет на продажу участков государственной или коммунальной формы собственности без проведения земельных торгов (ст. 136 ЗКУ). В Николаевке большинство участков находится в частной собственности, поэтому мораторий на них не распространяется.
Целевое назначение
- 01.01–01.03 — для ведения личного крестьянского хозяйства (КВКДГ) можно свободно продавать.
- 01.04 — для ведения садоводства — допускается продажа, но после смены целевого назначения в ДЗК.
- ОСГ (01.05) — требуется переоформление в «для будівництва і обслуговування житлового будинку».
Согласование с органами местного самоуправления
Обязательные шаги:
- Письменное уведомление Николаевской сельской рады о намерении продать участок. Срок рассмотрения — 14 дней.
- Получение справки об отсутствии преимущественного права у коммунальной власти (если участок находился в аренде муниципалитета ранее).
- Проверка генерального плана Николаевки на предмет попадания в зону АТО/ООС (военные ограничения действуют до г.).
Техническая экспертиза и оценка
Землеоценка
Закажите у сертифицированного оценщика отчёт о рыночной стоимости (обязателен для нотариуса при сумме сделки > 50 000 грн). Средняя стоимость услуги в Николаевке — 1 500 грн.
Геодезическая съёмка
- Если межевание не проводилось после 2012 г., придётся заказывать повторную межевку (срок 7–10 дней, цена 2 500–3 500 грн).
- Новые топографические съёмки нужны, если участок граничит с дорогами, лесами или водоёмами (устанавливаются сервитуты).
Нотариальное оформление сделки
Документы для нотариуса:
- Паспорта сторон, ИНН.
- Выписка из ДРРП не старше 3 дней.
- Справка БТИ о кадастровой стоимости (если есть здания).
- Контракт купли-продажи (2 экземпляра).
- Квитанция об уплате 1% пенсионного сбора от договорной стоимости для продавца (если продавец, пенсионер, он освобождается).
- Квитанция об уплате 1% военного сбора и 5% НДФЛ для нерезидентов.
Особенности в 2026 г.:
- Нотариус обязан отправить догументы в ТЕРРОР (территориальное управление Госгеокадастра) в течение 5 рабочих дней для регистрации перехода права.
- Внедрён электронный обмен с Пенсионным фондом: нотариус автоматически информирует ПФУ о сделке, чтобы избежать двойной уплаты пенсионного сбора.
Регистрация перехода права в Минюсте
Шаг 1. Нотариус подает заявление в Министерство юстиции через систему «Е-ДРРП».
Шаг 2. Получение электронного свидетельства о праве собственности на e-mail покупателя в течение 2 рабочих дней.
Дополнительно: при необходимости сразу же подайте заявление на перераспределение нормативной денежной оценки в Николаевской районной государственной администрации (для корректного исчисления налога).
Риски мошенничества и способы защиты
| Тип мошенничества | Признаки | Защита |
|---|---|---|
| «Двойная продажа» одного участка | Несколько дубликатов свидетельств, подозрительно низкая цена | Проверка в реестре ДРРП в день сделки, использование нотариального депозита |
| Фальшивые доверенности | Доверенность без номера реестра нотариуса, подпись «от руки» | Верификация через реестр нотариальных действий |
| Несуществующий участок | Кадастровый номер не совпадает с картой | Геодезическая проверка + сверка в Публічній кадастровій карті |
Налоговые последствия сделки
Для продавца:
- НДФЛ 5% от прибыли (если продавец владеет < 3 года).
- Военный сбор 1,5% от договорной суммы.
- Пенсионный сбор 1% (кроме пенсионеров и инвалидов).
Для покупателя:
- Никаких налогов при покупке, но при продаже через < 3 года придётся платить 18% НДФЛ + 1,5% военного сбора.
- Обязанность подать декларацию о доходах — в течение 60 дней после регистрации перехода права.
Чек-лист перед сделкой
- ☐ Проверены документы в ДРРП и ДЗК.
- ☐ Согласованы условия с органами местного самоуправления.
- ☐ Получен отчёт оценщика.
- ☐ Нотариус подтвердил отсутствие обременений.
- ☐ Подписан договор, уплачены сборы.
- ☐ Получено электронное свидетельство о праве собственности.
Юридический контроль при продаже земельных участков в Николаевке — это не просто формальность, а необходимость, подтверждённая практикой 2024–2026 гг. Вследствие прифронтового статуса региона и многочисленных реестровых реформ риски выше, чем в среднем по Украине. Соблюдение представленного алгоритма позволит избежать потери имущества, налоговых штрафов и длительных судебных разбирательств.
Контакты для консультаций:
Краматорская районная юридическая контора «Земля-Право»
г. Краматорск, ул. Машиностроителей, 36
Тел.: +38 (066) -23-45-67
График: Пн–Пт 09:00–18:00