Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Актуально на 19 апреля 2026 года. В статье собраны последние изменения законодательства, типичные ошибки продавцов и покупателей, а также пошаговые алгоритмы, которые помогут безопасно и быстро закрыть сделку в Томской области.

Какие объекты можно продать без лишних рисков в 2024 году

Жилая недвижимость: квартиры, апартаменты, комнаты, доли.
Загородная недвижимость: дома, коттеджи, таунхаусы, земельные участки ЛПХ, ИЖС, СНТ.
Коммерческая недвижимость: офисы, склады, торговые павильоны, гостиницы, производственные здания.
Объекты долевого строительства: при условии оформления «долевки» через ДДУ по 214-ФЗ.

Краткий план продажи в 7 шагов

Подготовка документов – собираем «чистый» пакет (см. раздел 4).
Оценка и рыночный анализ – профессиональная оценка + отчёт СИБДОМ или Move.Ru.
Выбор способа продажи – офлайн через риэлтора, онлайн на портале, электронные торги (ТОРГИРУ);
Юридическая проверка покупателя – выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, проверка по «Контур-Фокус».
Оформление основного договора купли-продажи – в Росреестре или МФЦ, онлайн через Госуслуги.
Передача ключей и расчёты через банковскую ячейку или эскроу – минимизирует риск «двойной продажи».

Что изменилось в 2024 году: ключевые поправки

Налоговая база при продаже части земельного участка

С п. 2.1 ст. 391 НК РФ уточняет порядок расчёта налога, если на участке есть жилой дом + объекты инфраструктуры (колодец, септик, ЛЭП). Теперь налог распределяется пропорционально доле каждого объекта, а не «с потолка». Это снижает споры с ФНС и уменьшает налог при продаже участка без дома.

Новые льготы по НДФЛ

Минимальный срок владения снижен до 3 лет для единственного жилья, купленного после .
Для остальных объектов – 5 лет.
Налоговый вычет 1 млн руб. на квартиру, 250 тыс. руб. на комнату/долю, но можно заменить на расходы при покупке (что выгоднее при росте цен).

Электронные регистрации через ЕГРН-онлайн

В Томской области с марта 2026 года доступен полный цикл электронной регистрации: от подачи заявления до получения выписки ЕГРН – без визита в МФЦ. Срок – 3 рабочих дня вместо 7.

Полный список документов для продавца

Для квартиры / доли

Свидетельство о праве собственности (ЕГРН-выписка не старше 5 дней).
Договор купли-продажи или приватизации (основание возникновения права).
Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
Выписка из ЕГРН о несуществующих обременениях (ипотека, арест).
Согласие супруга/супруги (если квартира в браке).
Разрешение органа опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).
Доверенность или решение участников ООО – если продаёт юрлицо.

Для дома с участком

Кадастровые паспорта на дом и земельный участок.
Разрешение на строительство + ввод в эксплуатацию (для новых домов).
Технический план (БТИ).
Справка о регистрации постоянных жильцов.

Как продать недвижимость через юридическое лицо (ООО)

Если собственник – ООО или ИП, важно:

Решение единственного участника или протокол общего собрания о продаже.
Подтверждение полномочий директора (приказ + Устав).
Бухгалтерская справка об отсутствии долгов по налогам и взносам.
Налоговые последствия:
- УСН 6 % – упрощёнка «доходы» (выгодно при коммерческой недвижимости).
- УСН 15 % – «доходы минус расходы», если можно подтвердить покупку.
- Налог на прибыль 20 % – если ООО на ОСНО.

Типовые ошибки и как их избежать

Ошибка	Последствие	Как исправить
Продажа по доверенности без нотариального контроля	Оспаривание сделки в суде	Заверять доверенность у нотариуса, приложить копии паспортов доверителей
Неснятая ипотека	Отказ в регистрации	Снятие обременения по письменному соглашению с банком до подписания ДКП
Неправильный расчёт налога	Доначисление ФНС + штрафы	Использовать онлайн-калькулятор ФНС или обратиться к юристу

Электронные торги: новая реальность 2026

Площадки: ТОРГИРУ, СИБДОМ, аукционы Мэрии Томска.

Что нужно участнику:

ЭЦП (электронная подпись);
Задаток (обеспечительный взнос) -–10 % от стартовой цены.
Регистрация на площадке за 24 часа до торгов.

Пошаговый чек-лист продавца на 2024 год

За 60 дней до сделки:

Проверить ЕГРН на обременения → rosreestr.gov.ru.
Оценить объект (СИБДОМ или независимый оценщик).
Подготовить полный пакет документов (см. раздел 4).

За 30 дней:

Разместить объявление на Move.Ru, Авито, ЦИАН, Домклик (Томская область).
Заключить предварительный договор (по желанию) и получить аванс 100–300 тыс. руб.

В день сделки:

Подписать ДКП у нотариуса.
Передать документы в МФЦ или Росреестр онлайн.
Получить деньги через банковскую ячейку или эскроу-счёт.

Ответы на частые вопросы

Вопрос: Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний?

Ответ: Да, но потребуется разрешение органа опеки и сделка должна быть одобрена нотариусом.

Вопрос: Какой налог заплатить при продаже квартиры, купленной по материнскому капиталу?

Ответ: НДФЛ не платится, если прошло 3 года с момента оформления права собственности в ЕГРН.

Вопрос: Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный задаток?

Ответ: Нет, материнский капитал используется только после регистрации перехода права, т.е. после сделки.

В 2024 году Томская область активно переходит на цифровые сделки: электронные торги, онлайн-регистрация, эскроу-счета и упрощённые налоговые правила. Главное – заранее собрать «чистые» документы, проконтролировать налоговые последствия и использовать профессиональное юридическое сопровождение при необходимости.

Служба поддержки: ###-###-#### (звонок по РФ бесплатно) или info@sibdom.ru.