В 2026 году вопрос оформления ТОМАР (технического имущественного микрорайонного акционерного рынка) в многоквартирных домах становится всё актуальнее. В данной статье разберёмся, что именно представляет собой ТОМАР, какие документы нужны для его юридического оформления, какие подводные камни могут встретиться и как их избежать.
Что такое ТОМАР и зачем он нужен
ТОМАР — это форма коллективного управления общим имуществом собственников многоквартирного дома, при котором:
- все доли в праве общей собственности оформляются в виде акций;
- управление недвижимостью осуществляется акционерным обществом, созданным самими собственниками;
- доходы от аренды нежилых помещений, рекламы и прочего коммерческого использования общего имущества распределяются между акционерами пропорционально владению долями.
Это позволяет:
- повысить прозрачность финансовых потоков;
- улучшить контроль за содержанием дома;
- получать дополнительный доход от эксплуатации общего имущества.
Этапы юридического оформления ТОМАР
Шаг 1. Подготовительный этап
Созовите общее собрание собственников.
В повестке обязательно должны быть:
- вопрос о реорганизации формы управления домом;
- создание акционерного общества;
- утверждение устава ТОМАР;
- выбор органов управления (совет директоров, ревизионная комиссия).
Сбор кворума.
Для принятия решения необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа собственников по площади и количеству голосов (ст. 46 ЖК РФ).
Шаг 2. Регистрация акционерного общества
Подготовьте пакет учредительных документов:
- устав общества;
- решение общего собрания о создании ТОМАР;
- протокол общего собрания;
- копии правоустанавливающих документов на квартиры (ЕГРН/выписки из ЕГРН);
- квитанции об оплате госпошлины за регистрацию (800 ₽ в 2026 году).
Подача документов в ФНС (через МФЦ или Госуслуги).
Срок регистрации — 3 рабочих дня.
Шаг 3. Внесение изменений в ЕГРН
Необходимо внести сведения о новой форме управления в Единый государственный реестр недвижимости. Для этого:
- получите выписку из ЕГРЮЛ о регистрации АО;
- обратитесь в Росреестр через МФЦ;
- оплатите госпошлину, 350 ₽ за каждый объект недвижимости (подъезд, подвал, крыша и т. д.).
Подводные камни и как их избежать
Несогласие собственников
Решение: заранее проведите разъяснительную работу, подготовьте презентацию выгод: снижение взносов на капремонт, дополнительные доходы, прозрачная отчётность.
Отказ органов местного самоуправления
Решение: заранее согласуйте проект устава с администрацией района и управляющей компанией. В 2026 году в Москве и Санкт-Петербурге действует пилотная программа упрощённого согласования ТОМАР — воспользуйтесь ею.
Проблемы с налогами
Решение: при регистрации выберите упрощённую систему налогообложения (УСН 6%), это позволит избежать двойного налогообложения и упростить бухгалтерию.
Образец фрагмента устава ТОМАР
<!-- Пример статьи устава --> <h4>Раздел 5. Порядок распределения доходов</h4> <p> Чистая прибыль АО от использования общего имущества распределяется между акционерами пропорционально количеству акций, находящихся в их собственности.<br> Выплаты производятся ежеквартально, не позднее 30 дней после утверждения годовой отчётности. </p>
Контрольный чек-лист
- ✅ Собран кворум (минимум 2/3 голосов).
- ✅ Принято решение о создании АО и форме ТОМАР.
- ✅ Подготовлены учредительные документы.
- ✅ Уплачены госпошлины.
- ✅ Подана заявка в ФНС и Росреестр.
- ✅ Выбрана налоговая система (рекомендуем УСН 6%).
Оформление ТОМАР в 2026 году, это реальный способ повысить доходы собственников и прозрачность управления многоквартирным домом. Главное — заранее подготовиться, собрать необходимые документы и учесть все нюансы при взаимодействии с государственными органами.
При возникновении спорных вопросов рекомендуется проконсультироваться с юристом по жилищному праву или обратиться в региональное отделение «ЖКХ Контроль».