Ситуация вокруг Донецка остаётся напряжённой, а значит любые жилищные отношения нуждаются в особом правовом внимании. Ниже ‒ подробный разбор ключевых вопросов, которые могут возникнуть у собственников и нанимателей жилья на подконтрольной и неподконтрольной Украине территории Донецкой области.
Какие правовые режимы сейчас действуют?
- Подконтрольная Украине территория (пример: г; Краматорск, Славянск, Мариуполь).
Действует Земельный, Гражданский и Жилищный кодексы Украины, а также постановления Кабмина № 719/2020 «Про встановлення карантину» в редакции на апрель 2026 г. и Закон Украины «Про особливості здійснення права власності в зоні операції об’єднаних сил (ООС)». - Не подконтрольная Украине территория (территории, временно оккупированные РФ).
Формально действует украинское законодательство (ст. 10 Закона «Про забезпечення прав і свобод громадян на тимчасово окупованих територіях»), но фактически применяется российское право. Это создаёт конфликт норм и высокие юридические риски.
Проверка правоустанавливающих документов
Что запрашивать у собственника
- Электронная выписка из Единого государственного реестра (ЕГР) через портал kap.minjust.gov.ua. Срок действия ‒ 30 календарных дней. Важно: по состоянию на 2026 г. выписка формируется даже для объектов на оккупированной территории, но может содержать пометку «інформація недоступна».
- Технический паспорт БТИ (для объектов пост-2015 г. ‒ «техпаспорт ДАБК» в форме PDF из Держархбудinspectorate).
- Справка-подтверждение отсутствия долгов ЖКХ (в формате PDF из ОСМД/ЖЕКа).
- Документы на земельный участок: кадастровый номер, договор аренды земли или свидетельство о праве собственности.
Опасность «серых» схем
На неподконтрольной территории часто предлагают договор «таинственного найма», где арендодатель не предоставляет ни выписки, ни паспортных данных. В случае судебного спора такой договор признаётся ничтожным (ст. 203, 215 ГК Украины).
Форма договора аренды
Как правильно оформить
- Только в письменной форме (ст. 811 ГК Украины). Электронная форма возможна через Дію, но требует квалифицированной ЭЦП обеих сторон.
- Обязательно указать:
- точный адрес объекта, кадастровый номер;
- срок аренды (максимум 10 лет по умолчанию, ст. 811 ГКУ);
- условия досрочного расторжения: мобилизация нанимателя, обстрел, отключение коммуникаций;
- порядок оплаты коммунальных услуг и рисков повреждения жилья.
- Регистрация в ЕГР прав аренды (обязательна для сделок >1 года). В 2026 г. регистрация занимает 3 рабочих дня, госпошлина 0,1 прожиточного минимума (≈ 248 грн).
Какие условия считаются незаконными
- Запрет регистрации места жительства (ст. 381 ГКУ запрещает).
- Обязанность нанимателя делать капремонт за свой счёт.
- Удержание залога без акта осмотра помещения и подписи сторон.
Особенности оплаты и валютный риск
Важно: на подконтрольной территории арендная плата обязательно указывается в гривнах (постановление НБУ № 18 «Про валютне регулювання» от , действует в 2026 г.). Исключение — если стороны используют валютный договор аренды, но он требует лицензии НБУ.
На оккупированной территории часто используют рубли; украинский суд не признает такие договоры и при возврате денег будет исходить из курса НБУ на день подачи иска.
Военные риски и страхование
- Страхование военных рисков доступно через МТСБУ и частные компании (e.g. «Оранта-Воєнне», «ПЗУ Військове»). Страховая премия 2026 г. составляет 0,3–0,7 % от страховой суммы.
- Фонд восстановления разрушенного жилья (постановление КМУ № 1236-2025) компенсирует арендодателю до 300 000 грн при полном разрушении, но только если договор зарегистрирован в ЕГР.
- Арендатор вправе требовать снижения платы или расторжения договора в случае:
- полного отключения света/воды >15 дней;
- официального ввода режима «военной администрации» в населённом пункте.
Коммунальные услуги и субсидии
На подконтрольной территории наниматель может оформить жилищную субсидию, если договор аренды зарегистрирован и адрес совпадает с пропиской (постановление КМУ № 1066/2023).
На оккупированной территории субсидии не начисляются, но арендатор может обратиться в Центры административных послуг (ЦНАП) на подконтрольной территории за компенсацией после возвращения;
Возврат залога и осмотр квартиры
- Акт приёма-передачи составляется в день въезда и выезда; Рекомендуется снимать видео-съёмку высокого разрешения и хранить в облаке 3 года.
- Залог не может превышать одного месячного платежа (ст. 8 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги»).
- Если арендодатель отказывается вернуть залог, подаётся мировой иск на сумму до 100 прожиточных минимумов (≈ 248 000 грн в 2026 г.), срок рассмотрения — до 30 дней.
Споры и юрисдикция
Подконтрольная территория
Иск подаётся в местный районный суд по месту нахождения недвижимости. В 2026 г. работает онлайн-сервис «Электронный суд», подача документов без личного визита возможна 24/7.
Оккупированная территория
Украинский суд признаёт договор аренды действительным, если он заключён до оккупации и зарегистрирован в ЕГР. Если договор заключён после 2014 г. на оккупированной территории, суд может признать его ничтожным как совершённый в нарушение порядка, установленного Кабмином;
Чек-лист арендатора перед подписанием договора
- Проверить ЕГР-выписку и обременения (ипотека, арест).
- Убедиться в наличии эвакуационного маршрута и укрытия в доме (добавить в договор).
- Сфотографировать счётчики воды/газа/света и зафиксировать показания в акте.
- Проверить квартирный телефон и интернет-провайдеров: какие услуги работают при отключениях электричества.
- Уточнить, кто несёт расходы на генератор или Power Bank для «чёрной» квартиры.
Краткий вывод
Аренда жилья в зоне конфликта требует жёсткой документальной дисциплины и страховой защиты. На подконтрольной Украине территории ключевым остаётся регистрация договора в ЕГР, на оккупированной ‒ риск признания договора недействительным. Все расчёты лучше проводить в гривне через банковский счёт, а спорные вопросы решать в украинском суде.
Обратиться за бесплатной правовой помощью можно в Центры БПД или по телефону 0-800-213-103 (круглосуточно).