В эпоху нехватки суши и роста мировых цен на недвижимость всё чаще звучат идеи «создать свой остров» — искусственный, автономный и оформленный в частную собственность․ Российское законодательство, в отличие от многочисленных фантастических проектов в интернете, задаёт жёсткие рамки: континентальный шельф — это не «ничья» территория, а объект публичного права․ Ниже разберём, какие нормы реально действуют, кто и при каких условиях может претендовать на собственность, какие риски и перспективы ждут инициатора․

Понятие «острова» и «искусственных островов» в российском праве

Теоретическая разница

• Остров — естественная суша, окружённая водой, которая на момент открытия находится в состоянии «terra nullius» или уже закреплена за государством․
• Искусственный остров — инженерное сооружение, возведённое на континентальном шельфе или в исключительной экономической зоне (ИЭЗ)․ Он не имеет статуса суши и не порождает территориальное море, ИЭЗ или континентальный шельф (ч․ 5 ст․ 16 Закона о континентальном шельфе РФ)․

Пленум Верховного Суда и право собственности

Пленум ВС РФ № 25 от прямо указал: «искусственно созданные земельные участки, представляющие собой насыпные сооружения на акватории, могут быть признаны объектами недвижимости и оформлены в собственность, если их создание не нарушает требований водного, земельного и градостроительного законодательства»․ Однако это касается внутренних водоёмов (например, карьеров)․ В отношении морского шельфа действует специальный режим․

Правовой режим континентального шельфа и ИЭЗ РФ

Континентальный шельф: публичное достояние

Согласно ст․ 5 Федерального закона от № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации»:

• Континентальный шельф — неотъемлемая часть территории РФ, но не подлежит приватизации (ч․ 4 ст․ 9)․
• Любые работы на шельфе допускаются только по лицензии на недропользование или научному допуску Роснедр․

Исключительная экономическая зона (ИЭЗ)

В ИЭЗ (до 200 морских миль) государство обладает исключительными правами на использование ресурсов водной толщи, дна и недр, но не суверенитетом над водной колонной․ Создание стационарных сооружений допускается при наличии разрешения Минтранса и Минобороны․

Кто может создать искусственный остров на континентальном шельфе

Статья 16 Закона о континентальном шельфе (в редакции № 304-ФЗ) перечисляет допущенных субъектов:

1. Федеральные органы исполнительной власти (Минобороны, Минтранс, Росморречфлот)․
2. Органы ИВ субъектов РФ, если полномочия переданы региону․
3. Российские физлица и российские юрлица — только в качестве инвесторов по соглашениям о разделе продукции (СРП)․
4. Иностранные государства, юрлица и международные организации, по международным договорам․
5. Пользователи недр, имеющие лицензию на геологоразведку или добычу полезных ископаемых, а также их исполнители (подрядчики по договору)․

Частное лицо не может самостоятельно заявить: «Хочу построить остров»․ Оно может войти в проект лишь как инвестор по СРП или исполнитель по договору с недропользователем․

Регистрация прав на искусственные острова

Реестр искусственных островов

С 31 июля 2025 года введён федеральный реестр, ведение которого поручено Росприроднадзору (ч․ 3–4 ст․ 16)․ В реестр вносятся:

• сведения о создаваемом острове (координаты, конфигурация, глубина);
• данные о праве пользования (лицензия, СРП);
• информация о зонах безопасности;
• записи об удалении или частичном демонтаже․

Земельный кадастр vs․ реестр недвижимости

Искусственный остров не фиксируется в ЕГРН как «земельный участок», поскольку шельф не относится к земле из ст․ 389 ГК РФ․ Вместо кадастрового паспорта выдаёться свидетельство о регистрации сооружения в реестре искусственных островов․ Это ограничивает оборот: без кадастрового номера ипотека и свободная продажа невозможны․

Зоны безопасности и ограничения судоходства

Каждый искусственный остров окружён зоной безопасности до 500 м (ч․ 5 ст․ 16)․ Она:

• устанавливается приказом Минтранса с момента начала строительства;
• публикуется в «Извещениях мореплавателям»;
• снимается после полного удаления сооружения с дна․

В зоне запрещён свободный проход судов, за исключением судов обслуживания и аварийно-спасательных․

Частная собственность: фикция или реальность?

Почему остров нельзя «купить навсегда»

1. Объект недвижимости может быть только само сооружение (платформа, искусчная дамба), а не дно моря под ним․ Поэтому собственник владеет только конструкцией и может её демонтировать, но не землёй․
2. Срочность права․ Лицензия на недропользование ограничена сроком (обычно 20–25 лет)․ При окончании срока право пользования прекращается, а сооружение подлежит ликвидации (ст․ 16․1 Закона о недрах)․
3. Запрет на приватизацию․ Континентальный шельф не подлежит приватизации ни по Земельному, ни по Водному кодексу․

Частные схемы

На практике владельцы стараются обойти ограничения:

• Аренда морского дна по договору с Росморречфлотом (максимум 5 лет, переоформление)․
• Концессия: строительство и эксплуатация острова-ГТС под контролем государства, переход на баланс РФ после концессии․
• Оффшорные структуры: регистрация судна-острова под флагом иностранного государства, швартуется в российской ИЭЗ (риск конфискации при нарушении)․

Международные прецеденты

«Sealand» (Северное море)

Бывшая британская военная платформа, захваченная в 1967 г․ П․ Бейтсом․ Суд Лондона (1968) признал, что это вне территориальных вод, но не признал суверенитет «государства Силанд»․ Владельцы до сих пор продают «паспорта», но право собственности на дно не оформлено․

«Freedom Ship» и «MS Satoshi»

Проекты плавучих «островов-государств» в международных водах․ Все столкнулись с проблемой флага и портового контроля: без признания государством корабль считается «stateless vessel» и подлежит аресту․

Пошаговая схема для российского инвестора

1. Выбор участка: анализ карт Росморречфлота, исключение морских путей (ч․ 9 ст․ 16)․
2. Разработка проектной документации (ГИП, ГИД, охрана окружающей среды)․
3. Получение лицензии на недропользование (если планируется добыча)․
4. Согласование в Минобороны и Минтрансе: безопасность судоходства, проект зоны безопасности․
5. Строительство: монтаж искусственного острова, регистрация в реестре искусственных островов․
6. Эксплуатация и ликвидация: по окончании СРП сооружение подлежит демонтажу или передаётся РФ․

Риски и перспективы

Краткие выводы

• В России нельзя приобрести в частную собственность участок морского дна, но можно построить и зарегистрировать искусственное сооружение-остров․
• Собственность распространяется только на конструкцию, а не на акваторию, и носит срочный характер․
• Частный инвестор может участвовать только через Соглашение о разделе продукции или в качестве подрядчика недропользователя․
• Необходимо учитывать экологические, оборонные и транспортные ограничения, публиковать сведения в «Извещениях мореплавателям»․
• Международные прецеденты показывают: без признания государства «частный остров» остаётся фактом, но не правом․