В 2026 году большинство россиян, продающих квартиры, дома или апартаменты, обязаны заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако закон предусматривает несколько полностью легальных способов снизить ставку до нуля или вообще не платить налог после совершения сделки. Ниже — подробная инструкция, кто и при каких условиях может избежать уплаты НДФЛ и какие для этого нужны документы.
Важные даты: определяем «минимальный срок владения»
С г. в России действует пятилетний срок владения, по истечении которого продавец освобождается от налога. С 2021 года этот срок сокращён до трёх лет при соблюдении дополнительных условий. В 2026 году действуют следующие правила:
- 3 года — если недвижимость:
- получена по наследству;
- подарена близкому родственнику (родителям, детям, супругам, братьям/сёстрам, дедушкам/бабушкам и внукам);
- приватизирована;
- получена по договору ренты;
- единственное жильё продавца (в т.ч. доля выше 50 %).
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, квартира куплена на вторичном рынке после 2016 года).
Если объект находился в собственности дольше минимального срока, доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью, и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
Что делать, если владение меньше минимального срока
Налог всё-таки может быть обращён в ноль, если воспользоваться одним из двух вычетов:
Имущественный вычет «1 000 000 рублей»
Вычет предоставляется автоматически, если в декларации указать код 901:
- уменьшает налогооблагаемую базу на 1 000 000 ₽;
- выгоден при продаже недорогих объектов (например, дача в регионах).
Вычет «расходы на приобретение»
Вместо 1 млн ₽ можно уменьшить доход на сумму фактических затрат (п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Требуются документы:
- договор купли-продажи (ДКП);
- акт приёма-передачи;
- платёжные поручения, чеки, выписка из банка.
Пример:
Квартира куплена за 5 500 000 ₽ и продана за 6 000 000 ₽.
Налог = (6 000 000 – 5 500 000) × 13 % = 65 000 ₽.
Если бы цена продажи была бы ≤ 5 500 000 ₽, налог составил бы 0 ₽.
Как сделать ставку 0 %: пошаговый алгоритм
- Проверьте дату перехода права собственности в Росреестре.
Если с даты регистрации прошло ≥ 3 или 5 лет (см. п. 1), ничего не платите и не подавайте 3-НДФЛ. - Определите цену продажи.
При продаже ниже кадастровой стоимости × 0,7 налоговая рассчитает доход по кадастру (ст. 214.10 НК РФ). - Выберите выгодный вычет:
- если приобретение дороже 1 млн ₽ — используйте вычет «расходы»;
- если документы утеряны — берите 1 млн ₽.
- Подайте декларацию до 30 апреля 2027 г. (если сделка совершена в 2026 г.) через:
- личный кабинет ФНС;
- «Госуслуги»;
- приложение «ФНС России».
- Оплатите налог до 15 июля 2027 г.
Частые вопросы и ошибки
Ошибка 1. «Забыл» подать декларацию
Отсутствие отчёта — штраф от 1 000 ₽ до 30 % от суммы налога, плюс пени.
Ошибка 2. Продажа «по доверенности»
Налог платит собственник, а не доверенное лицо. Проверьте срок доверенности и дату смерти доверителя, иначе сделку могут аннулировать.
Ошибка 3. Обмен квартир по доплате
Если доплата > 1 млн ₽, с доплаты нужно заплатить 13 % (п. 3 ст. 567 ГК РФ).
Чек-лист для 2026 года
- ✅ Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- ✅ Сравните цену продажи с кадастровой (× 0,7).
- ✅ Соберите договор купли-продажи и платёжные документы.
- ✅ Выберите вычет: 1 млн ₽ или «расходы».
- ✅ Подайте 3-НДФЛ онлайн до 30 апреля 2027 г.
- ✅ Убедитесь, что налог = 0 ₽, если использованы вычеты.