Ниже приведена актуальная на 20 апреля 2026 года инструкция для продавцов и покупателей недвижимости, расположенной на земельном участке, право на который сохраняется за третьим лицом или муниципалитетом.

Почему «земля» и «объект» продаются раздельно

В соответствии со ст. 273 ГК РФ действует принцип «единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта», однако он не всегда применяется:

• продавец построил дом, но земля оформлена на муниципалитет (аренда);
• владелец здания не успел оформить право собственности на участок;
• объект – это часть здания (например, офис), а земля остаётся за собственником всего объекта.

Что говорит закон о такой сделке

Обязательное согласие собственника земли

Если продавец не является собственником участка, в договоре купли-продажи необходимо указать:

• изменился ли порядок пользования землёй;
• передаётся ли покупателю право аренды;
• имеется ли письменное согласие землевладельца (ст. 35 ЗК РФ, ст. 209 ГК РФ).

Особенности для жилой и коммерческой недвижимости

Пошаговая инструкция для продавца

1. Подготовка документов
   • ЕГРН-выписка не старше 5 дней
   • Техпаспорт (БТИ или кадастровый инженер)
   • Свидетельство о праве собственности (если не переведено в ЕГРН)
   • Справка по лицевому счёту (отсутствие долгов по ЖКХ)
   • Разрешение органов опеки при продаже доли несовершеннолетним
2. Согласование с землевладельцем
   
   Если земля муниципальная – подать заявление в администрацию Боготола о переуступке права аренды или заключении нового договора. Срок рассмотрения – до 30 дней.
3. Размещение объявления
   
   Для самостоятельной продажи рекомендуются:
   • площадки: Авито, ЦИАН, Домклик;
   • фото: внешний вид, документы на коммуникации, кадастровый план;
   • описание: указать кадастровый номер и статус земельного участка.
4. • Форма: простая письменная или нотариальная (по соглашению сторон).
   • Обязательные пункты: адрес, кадастровый номер объекта, условия пользования землёй, порядок расчётов (аккредитив, депозит нотариуса).
5. Регистрация в Росреестре (МФЦ Боготол)
   
   Срок – 5–9 рабочих дней, госпошлина для физлиц 2000 ₽ (объект) + 350 ₽ (земля, если переоформляется).

Риски и способы их минимизации

• Риск 1: отказ муниципалитета переуступить аренду.
  Решение: согласовать варианты с администрацией заранее, оформить предварительный договор аренды.
• Риск 2: покупатель не может зарегистрировать право пользования землёй.
  Решение: включить в договор условие «переход права аренды земли вслед за объектом».
• Риск 3: налоговые последствия при продаже < 70 % кадастровой стоимости.
  Решение: использовать вычет 1 млн руб. или документальные расходы на приобретение/строительство.

Фиктивный кейс «Как это работает в Боготоле»

Ситуация. Иванов владеет 2-комнатной квартирой в панельном доме 1993 г. постройки, расположенном на муниципальном участке. Договор аренды подписан до 2033 г.

1. Иванов обращается в МФЦ, получает ЕГРН-выписку и согласие администрации на переуступку аренды.
2. Покупатель Петров платит за квартиру 2 600 000 ₽ через депозит нотариуса.
3. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре Красноярского края. Право аренды земли переходит к Петрову автоматически.

Чек-лист перед сделкой

• ✅ ЕГРН-выписка свежая
• ✅ Согласие собственника земли/арендодателя
• ✅ Отсутствие обременений
• ✅ Подготовлен договор (шаблон можно скачать на сайте КонсультантПлюс)
• ✅ Расчёты через безопасный счёт/эскроу

Где получить юридическую помощь в Боготоле

Контакты:

• МФЦ г. Боготол, ул. Ленина 8, тел. 8 (39155) —32-14
• Нотариальная палата Красноярского края – филиал в г. Боготол, ул. Карла Маркса 4
• Юридическая консультация Боготола – бесплатный приём вторник/четверг 14:00–17:00

Информация актуальна на . Перед сделкой рекомендуется индивидуальная консультация квалифицированного юриста по недвижимости.