Почему проверка обязательна?

Каждый земельный участок в Котельниках имеет свою «юридическую историю».
Если до начала строительства не выявить ограничения, обременения или проблемы с правами, вы рискуете:

• потерять деньги на уже построенный объект;
• получить иск от прежних владельцев или банков;
• столкнуться с запретом на ввод в эксплуатацию.

Пошаговая инструкция проверки земельного участка

Шаг 1. Запрос выписки из ЕГРН

Обратитесь к Росреестру (через официальный сайт, МФЦ или кадастрового инженера).
В выписке ЕГРН содержатся ключевые сведения:

• кадастровый номер;
• площадь и точные границы;
• вид разрешённого использования (ВРИ);
• все зарегистрированные права, включая доли и долгосрочную аренду;
• обременения (ипотека, залог, судебные запреты).

Срок получения электронной выписки, до 3 рабочих дней, стоимость, 350–750 ₽.

Шаг 2. Проверка целевого назначения и ВРИ

Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) участок должен быть отнесён к категории земель населённых пунктов с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» или «для ИЖС».
Если категория «сельхозназначение», строить жилой дом без перевода целевого назначения запрещено.

Шаг 3. Проверка градостроительной документации Котельников

1. Зайдите на официальный сайт администрации городского округа Котельники.
2. Откройте раздел «Градостроительство → Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)».
3. Скачайте карту зонирования и убедитесь, что ваш участок не попадает в:
   • зону охраны объектов культурного наследия;
   • зону планируемого изъятия под магистральные коммуникации;
   • красные линии (отступы от дорог, рек, ЛЭП).

Шаг 4. Исторические сведения о правах

Кадастровая история. Закажите все предыдущие выписки ЕГРН по кадастровому номеру за последние 10–15 лет.
Особенно важно выявить:

• долевую собственность, которую могли не отразить в последних выписках;
• аренду, расторгнутую без снятия обременения;
• признание права по «давности» через суд.

Шаг 5. Проверка через судебные и нотариальные реестры

Картотека арбитражных дел: kad.arbitr.ru — введите кадастровый номер и адрес участка, чтобы найти споры о границах или праве собственности.

Федеральная нотариальная палата: проверьте отсутствие открытых наследственных дел на землю.

Шаг 6. Проверка обременений по жилищно-коммунальным долгам и налогам

• В Личном кабинете ФНС проверьте, что у участка нет задолженности по земельному налогу.
• В ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru) убедитесь, что нет долгов за коммунальные услуги (при наличии старых построек).

Шаг 7. Технический выезд на местность

Пригласите кадастрового инженера для межевания или уточнения границ.
Выясните:

• совпадают ли физические ограждения с кадастровым планом;
• есть ли самовольные постройки соседей, которые могут претендовать на часть земли;
• расположены ли на участке подземные сети без оформленных сервитутов.

Какие документы потребуются для сделки

Особенности Котельников

• Земли бывших колхозов. Некоторые участки находились в долгосрочной аренде; проверьте, что аренда расторгнута и право перешло к новому собственнику.
• Лесопарковая зона у Люберецкого лесопарка. Попадает в планируемую охранную зону: возможны ограничения по высоте и отступам.
• Близость к МКАД. Вдоль федеральной трассы действуют красные линии от 20 до 100 м (зависит от категории дороги).

1. ✓ Есть актуальная выписка ЕГРН без обременений и ограничений.
2. ✓ Участок отнесён к категории «земли населённых пунктов» и ВРИ подходит под ИЖС.
3. ✓ Нет запретов в ПЗЗ Котельников, красных линий и охранных зон.
4. ✓ Нет судебных споров и долгов по налогам ЖКХ.
5. ✓ Межевание совпадает с фактическими границами.
6. ✓ Подготовлены проект и технические условия на подключение к инженерным сетям.

Если хотя бы один пункт вызывает сомнение — приостановите сделку и проконсультируйтесь с земельным юристом.
Вложения в проверку — 5 000–15 000 ₽ — всегда дешевле, чем потеря участка или снос построенного дома.