Дата актуализации: 15:11

Земля в системе гражданского права: ключевые нормы

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 130) к недвижимым вещам относятся:

• земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй;
• объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Таким образом, земельный участок является недвижимым имуществом по своей природе. Это подтверждено и Земельным кодексом РФ (ст. 6 ч. 3), где указано:

«Земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.»

Почему это важно на практике?

Регистрация в Росреестре

Земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без этого:

• невозможна продажа, дарение, наследование;
• не оформляется ипотека или аренда;
• возникают сложности при кадастровом учёте и постановке на кадастровый учёт объектов капитального строительства.

Налогообложение

Владельцы земли обязаны платить:

• земельный налог (гл. 31 НК РФ);
• налог на имущество физических/юридических лиц, если на участке расположены постройки.

С 2025 года предусмотрены льготные ставки для пенсионеров и при использовании земли под исторические памятники (0,01% от кадастровой стоимости).

Возможные жизненные ситуации

Дом или гараж стоит без оформленной земли

Если недвижимость построена без оформления под ней земельного участка:

1. Необходимо сформировать участок через межевание (услуги кадастрового инженера).
2. Получить выписку из ЕГРН о правах на землю.
3. Заключить договор купли-продажи или аренды с собственником земли (муниципалитет, частное лицо, Росимущество).

Важно! Если хотя бы один из сособственников объектов на участке не даст согласие на приобретение земли в собственность, остальные смогут оформить участок только в аренду (Постановление Президиума ВАС РФ от № 4841/11).

Земля под множеством объектов

Когда на одном участке находятся:

• жилой дом, гараж, баня, сарай;
• разные собственники этих построек,

необходимо:

1. Уточнить границы через межевание.
2. Объединить или разделить участок по соглашению всех собственников.
3. Зарегистрировать долевую собственность на землю, если участок не делится.

Что изменится в 2025–2026 годах

• Единый объект недвижимости: предложено законодательно закрепить, что «земля + постройки» станут одним объектом учёта, упрощая сделки.
• Уведомление собственников: с мая 2025 года вступают правила обязательного уведомления всех правообладателей перед выделом машино-мест, зон под застройку и т. д.
• 0,01% ставка аренды: льгота распространяется на объекты культурного наследия, если собственник обязуется сохранять их.

Пошаговая инструкция: как оформить землю под объектом недвижимости

1. Определите кадастровый инженера и закажите межевой план.
2. Получите разрешение на формирование участка в органах местного самоуправления (если земля муниципальная).
3. Оплатите госпошлину за регистрацию (для физлиц — 350 руб., для юрлиц — 2 200 руб.).
4. Подайте документы в МФЦ или онлайн через Госуслуги/Росреестр:
   • заявление;
   • межевой план;
   • правоустанавливающие документы на недвижимость;
   • кадастровый паспорт (выписка ЕГРН).
5. Получите выписку ЕГРН с новой записью о праве собственности на землю.

Ответы на частые вопросы

Земля, это объект недвижимости, признаваемый таким как по Гражданскому кодексу, так и по Земельному кодексу РФ. Наличие зарегистрированного земельного участка — обязательное условие для легального владения, распоряжения и использования любых построек на ней. С 2025 года законодательство упрощает процедуры, но повышает требования к согласованию между всеми правообладателями.

Помните: без оформленной земли вы не сможете продать, подарить, завещать или заложить свой объект недвижимости. Заботьтесь о земле — и она будет заботиться о вас.