Источники: постановления Верховного Суда РФ, КонсультантПлюс, ГАРАНТ.РУ, Право.ru, Российская газета, БАНКРОТ.ONE

Содержание

1. Что такое «единственное жильё» по закону?
2. Земельный участок ≠ единственное жильё
3. Когда за долги могут забрать дом и участок
4. Алгоритм защиты: как доказать «единственность»
5. Краткий чек-лист

Что такое «единственное жильё» по закону?

Определение. Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ в редакции 2026 г.:

Единственное жильё — это квартира, жилой дом или их часть, находящаяся в собственности гражданина и/или членов его семьи, пригодная для постоянного проживания и единственная по факту.

• В понятие включаются комнаты в коммуналке, доли в квартире, жилые строения на участке.
• Не включаются садовые домики без права регистрации, гаражи, коммерческая недвижимость, голый земельный участок без жилого строения.

Земельный участок ≠ единственное жильё

Почему участок сам по себе не считается жильём

Земельный участок — это объект недвижимости, но не жилое помещение. Его назначение, «земля», а не «для проживания». Поэтому:

• Наличие только участка не даёт права на «иммунитет» от взыскания по долгам.
• Суд может арестовать участок, если на нём отсутствует жилой дом или он признан роскошным (пример ниже).

Исключение: принцип «единства судьбы»

Если участок един с домом, который является единственным жильём, то по принципу единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём (статья 35 ЗК РФ) участок тоже защищён от взыскания.

Когда за долги могут забрать дом и участок

Дом признан «роскошным»

Верховный Суд РФ в Определении № 301-ЭС24-1084 от по делу А31-18611/2019 указал:

«…спорный жилой дом площадью 366,4 м² и земельный участок 21 сотка являются предметами залога… исполнительский иммунитет на них не распространяется… поскольку дом превышает разумные потребности должника и является роскошным».

Критерии роскоши (практика 2024–2026 гг.):

• Площадь > 150 м² на одного члена семьи;
• Кадастровая стоимость > 15 млн ₽;
• Наличие бассейнов, гаражей на 3+ автомобиля, гостевых домов.

Дом используется не для проживания

Если ФССП или кредитор докажут, что:

• долник фактически не проживает;
• объект сдаётся в аренду;
• используется под коммерцию (офис, студия и т.п.),

иммунитет отменяется (Постановление ВС РФ от , дело № 305-ЭС22-12455).

Залог в ипотеке

При ипотечном кредите квартира/дом уже обременены залогом. Законопроект «О запрете изъятия единственного ипотечного жилья» (внесён в Госдуму в 2025 г.) ещё не принят (статус на апрель 2026 г.). Поэтому:

• Банк может обратить взыскание через торги.
• Должнику оставят не менее 10 % от стоимости (рекомендация Минюста от ).

Алгоритм защиты: как доказать «единственность»

1. Получить справку о единственном жилье.
   Адрес в Москве: ул. Новомарьинская, д. 12/12 к.1, Мосрегистрация (тел. +7 -95 349-71-00).
   В регионах — через МФЦ или ЕГРН онлайн.
2. Собрать пакет документов:
   • Выписка из ЕГРН на дом и участок;
   • Выписка из домовой книги / ЕПГУ о регистрации;
   • Фото жилых помещений с интерьером (подтверждение фактического проживания);
   • Декларация 3-НДФЛ (если дом продавался ранее, чтобы подтвердить 3-летний льготный срок).
3. Подать возражения в ФССП в течение 5 дней после ареста.
4. Обратиться в суд с заявлением о признании имущества «единственным жильём».

Краткий чек-лист

Земельный участок сам по себе не является «единственным жильём». Защита распространяется только в связке с жилым домом, который реально используется и не считается роскошным. При наличии залога или признаков роскоши суд может удовлетворить требования кредитора.

Совет юриста: при первых признаках ареста незамедлительно обратитесь за консультацией к банкротному адвокату и оформите возражения в ФССП, сроки решают всё.