На строительном рынке и в кадастровой практике регулярно возникают споры: следует ли считать скважину капитальным строительством и относить её к объектам капитального строительства (ОКС)? Ответ на этот вопрос влияет на:

• необходимость разрешения на строительство (РСТ);
• обязанность ввода объекта в эксплуатацию;
• порядок постановки на кадастровый учёт;
• налогообложение;
• возможность консервации (включая нормы ст․ 35 ФЗ-384 от )․

Понятие объекта капитального строительства в законодательстве

В соответствии с п․ 10 ст․ 1 Градостроительного кодекса РФ под объектом капитального строительства понимаются:

1. здания;
2. сооружения;
3. объекты, строительство которых не завершено, включая в случае консервации при наличии разрешения на строительство (позиция, закреплённая в ст․ 35 ФЗ-384)․

Важно: перечень исчерпывающий и расширительному толкованию не подлежит, если иное не прямо указано в нормативных актах․

Что такое скважина с точки зрения закона

Нормативно-технические документы (СП 28․13330, СП 131․13330, Постановление Правительства РФ № 87) разделяют:

• набивные сваи и буронабивные столбы — относятся к строительным конструкциям и могут входить в состав фундамента ОКС;
• инженерные скважины (артезианские водозаборные, геотехнические, инженерно-изыскательские)․

Ни ГрК РФ, ни ФЗ-384 не включают саму скважину в перечень строительных объектов․ Ключевой критерий — наличие или отсутствие надземной/подземной капитальной части․

Позиция Минстроя, Росреестра и судов

Разъяснения Минстроя России

Письмо Минстроя РФ от № 34455-АЧ/06:

«Скважина, не имеющая капитальных сооружительных элементов (обсадная колонна, оголовок, оголовок-капельник), не является объектом капитального строительства․ Если же возводится водозаборная башня, кессон, здание насосной станции, такие элементы подлежат учёту как часть ОКС»․

Судебная практика

• Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от № Ф04-238/2022: суд отказал в признании артезианской скважины ОКС, указав, что «…скважина представляет собой инженерную систему, а не капитальный объект»․
• Постановление 9 ААС от № 09АП-11415/2023: колонка водоразбора без кессона не требует разрешения на строительство․

Когда скважина может включаться в состав ОКС

Скважина становится частью объекта капитального строительства, если:

1. Имеются капитальные надземные/подземные элементы:
   • железобетонный кессон;
   • капитальная насосная станция;
   • водонапорная башня․
2. Объект единого технологического цикла: скважина и водозаборная башня оформляются как единый недвижимый комплекс на основании техусловий и проектной документации․
3. Есть разрешение на строительство: в графе «Наименование объекта» указано «Водозаборная станция с насосной»․

Процедура консервации незавершённого строительства и скважины

Статья 35 ФЗ-384 «О безопасности зданий и сооружений» устанавливает, что для консервации объекта капитального строительства необходимо:

• получить разрешение на строительство (если объект признан ОКС);
• составить акт о соответствии параметров построенного/незавершённого объекта проектной документации;
• передать данные в орган местного самоуправления․

Если скважина не признаётся отдельным ОКС, консервация по ст․ 35 ФЗ-384 не применяется․ Вместо этого применяются правила экологической и санитарной безопасности (Письмо Росприроднадзора от № 04-11-10/1788)․

Алгоритм действий владельца скважины

1. Определить тип скважины: водозаборная, геотехническая, инженерно-изыскательская․
2. Проверить наличие капитальных элементов: кессон, насосная станция, водонапорная башня․
3. Обратиться в МФЦ или Росреестр: уточнить, требуется ли разрешение на строительство․
4. При необходимости заказать экспертизу: заключение Ростехнадзора или независимой экспертной организации․
5. Внести сведения в ЕГРН: если скважина входит в состав ОКС, оформить технический план․

Ключевое правило: если скважина не сопровождается капитальными строительными элементами и не указана в проектной документации как самостоятельный объект, она не подлежит регистрации как ОКС и не требует разрешения на строительство․