Один из самых частых вопросов, возникающих между собственниками квартир и управляющими компаниями, — кто отвечает за ремонт и замену окон: сам владелец помещения или все жильцы дома совместно? Ответ зависит от того, относится ли конкретное окно к общему имуществу многоквартирного дома (МКД). Разберёмся подробно, опираясь на Жилищный кодекс РФ и судебную практику 2024–2025 гг.

Что такое «общее имущество» по ЖК РФ

Статья 36 ЖК РФ прямо устанавливает, что собственники квартир владеют на праве общей долевой собственности следующими объектами:

• помещения общего пользования (подъезды, лестничные клетки, коридоры, колясочные);
• конструктивные элементы (стены, колонны, перекрытия, крыша);
• инженерные системы, обслуживающие более одного помещения (лифты, магистральные трубы отопления, водоснабжения, электрические кабели);
• механические, санитарные и иные устройства, обслуживающие дом целиком.

Ключевой критерий — служит ли элемент всем собственникам, а не только владельцу одной квартиры.

Классификация окон в МКД

Окна в квартирах

Оконные блоки, установленные в отдельной квартире (включая балконные двери и фрамуги), не входят в состав общего имущества. Это:

• индивидуальное имущество собственника;
• включено в технический паспорт именно этой квартиры;
• расходы на ремонт, герметизацию, замену стёкол несёт сам собственник (ст. 39 ЖК РФ).

Окна в помещениях общего пользования

Если окна расположены:

• в подъезде;
• на лестничной клетке;
• в коридоре, тех. этаже, чердаке;

то они признаются частью общего имущества. Их содержание и ремонт оплачиваются всеми собственниками пропорционально площади их квартир (ст. 39 ЖК РФ, п. 1 Пост. Пленума ВС РФ № 10 от ).

Балконные и оконные отливы: особый случай

В 2023–2024 гг. суды неоднократно рассматривали споры об отливах. Позиция Верховного суда:

«Отливы, расположенные внутри балконной плиты или лоджии, являются частью несущей конструкции и потому входят в общее имущество. Однако отливы, встроенные в оконный блок квартиры, — индивидуальное имущество собственника» (Постановление Президиума ВС РФ № 45-П/2024).

На практике это означает:

1. Если вода стекает по наружной стороне плиты, управляющая компания обязана производить ремонт.
2. Если дефект в «оконной раме» — оплачивает собственник.

Как определить границу между индивидуальным и общим?

Схема быстрой проверки

Ключевые документы

• Технический паспорт БТИ — показывает, к какому помещению относится окно;
• Проектная документация МКД — определяет, где заканчивается «квартира» и начинается «общедомовая зона»;
• Протокол общего собрания собственников, может уточнять перечень общего имущества (например, если крыша над балконом признана общей).

Плата за содержание: кто и сколько платит?

Согласно ст. 39 ЖК РФ и новым правилам 2025 г.:

• за окна в квартирах собственники платят сами (это не входит в квартплату);
• за окна в подъездах и на лестничных клетках платят все собственники пропорционально доле в общем имуществе;
• управляющая компания обязана ежегодно публиковать план работ и смету на содержание общедомовых окон.

Что делать при споре?

Пошаговый алгоритм

1. Собрать документы: технический паспорт, фото дефекта, квитанции.
2. Направить письменное обращение в управляющую компанию (с копией в Госжилинспекцию).
3. Получить ответ в течение 30 дней (срок установлен ЖК РФ).
4. При несогласии обратиться в жилищную инспекцию или в суд.

Образец претензии

Управляющей компании ООО «Жилкомсервис»

от собственника кв. 45, ул. Лесная, д. 10:

«Прошу провести ремонт оконных блоков подъезда № 2, так как трещины в стеклопакетах нарушают теплоизоляцию и безопасность жильцов. Согласно ст. 36, 39 ЖК РФ данные окна являются общим имуществом. Прошу сообщить сроки работ и объём финансирования из фонда капремонта».

Дата, подпись.

Короткие ответы на популярные вопросы

• Могу ли я установить пластиковые окна за счёт общедомового фонда? ‑ Нет, если окно в вашей квартире.
• Кто меняет стекло в подъезде? ‑ УК, за счёт средств, собранных с собственников.
• Можно ли требовать с меня деньги на ремонт окон в подъезде? ‑ Да, пропорционально площади вашей квартиры.

Окна внутри квартиры = индивидуальное имущество.
Окна в подъезде, на лестнице, чердаке = общее имущество;

При любых сомнениях сверяйтесь с техническим паспортом и требуйте от управляющей компании письменные обоснования. В спорных случаях поможет жилищная инспекция или суд.