Ключевой вопрос, который волнует каждого продавца квартиры: «Придётся ли делиться доходом с государством?» Краткий ответ — не всегда; В России действуют льготные сроки и вычеты, позволяющие полностью или частично избежать уплаты НДФЛ с продажи недвижимости. Ниже разберёмся, когда именно нужно платить, сколько, а главное — как сделать ставку налога нулевой.
Когда продажа квартиры вообще не облагается налогом
Вы освобождены от НДФЛ, если одновременно соблюдены два условия:
- Минимальный срок владения квартирой истёк:
- 3 года — если квартира была получена:
- по наследству или даром от близкого родственника;
- по договору приватизации;
- по договору ренты или пожизненного содержания.
- 5 лет, во всех остальных случаях (например, купили квартиру на открытом рынке после ).
- Вы резидент РФ (находились в стране более 183 дней за последние 12 месяцев).
Пример: квартиру, полученную в наследство от бабушки в 2020 году, продали в 2025 — налог нулевой, потому что прошло 5 лет > 3 лет и основание — наследство.
Если срок владения меньше льготного: вычеты, которые снижают налог до нуля
Когда срок владения не вышел, есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу:
- Вычет 1 000 000 ₽ — без подтверждения расходов. Просто вычитается из цены продажи.
- Вычет «Доходы минус расходы», можно вычесть документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры, включая проценты по ипотеке и ремонт.
Формула итога:
НДФЛ = (Цена продажи − вычет) × 13%
Как сделать ставку налога 0 %
| Ситуация | Цена продажи | Расходы на покупку (есть чеки) | Налог после вычета |
|---|---|---|---|
| Купили за 4 500 000 ₽, продаёте за 5 000 000 ₽ | 5 000 000 ₽ | 4 500 000 ₽ | 0 ₽ (5 000 000 − 4 500 000 = 500 000 × 13 % = 65 000 ₽, но можно применить вычет 1 000 000 ₽ → 0 ₽) |
| Купили за 2 000 000 ₽, продаёте за 2 700 000 ₽ | 2 700 000 ₽ | — (документов нет) | 0 ₽ (2 700 000 − 1 000 000 = 1 700 000 × 13 % = 221 000 ₽, но можно показать расходы 2 000 000 ₽ и получить убыток → 0 ₽) |
Пошаговая инструкция: как задекларировать и заплатить (или не платить)
- До 30 апреля следующего за годом продажи подайте 3-НДФЛ через личный кабинет или «Госуслуги».
- Приложите документы:
- ДКП/ДДУ купли-продажи (как вы покупали);
- ДКП продажи (как вы продавали);
- Квитанции, договор ремонта, ипотечный договор и выписки из банка — если используете вычет «доходы минус расходы».
- Выберите наиболее выгодный вычет в программе декларации.
- До 15 июля уплатите рассчитанный налог или убедитесь, что он равен нулю.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: забыли учесть ипотечные проценты как расходы.
Решение: прикладывайте справку от банка о переплате процентов — это законно уменьшает базу. - Ошибка: указали цену ниже кадастровой × 0,7.
Решение: если фактическая цена < 70 % кадастровой, налоговая всё равно «докрутит» до 70 %. - Ошибка: применили одновременно оба вычета.
Решение: вычет 1 000 000 ₽ или расходы выбирается один раз за объект — не оба.
Что изменилось в 2025–2026 годах
- Ставка НДФЛ для нерезидентов по продаже недвижимости снижена с 30 % до 13 % (если объект в РФ).
- Введён автоматический режим АУСН «Доходы минус расходы», но он не распространяется на физлиц, продающих квартиры — применяйте обычную 3-НДФЛ.
- ФНС запустила видео-инструкции в личном кабинете для заполнения декларации по продаже недвижимости.
- Убедитесь, что прошло 3 или 5 лет (в зависимости от основания).
- Если срок меньше — соберите документы на покупку и ремонт.
- Рассчитайте оба варианта вычета и выберите выгодный (1 000 000 ₽ или расходы).
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля.
- Уплатите налог до 15 июля или радуйтесь нулевому результату.
Не забывайте: если налоговая переплата или авансовые платежи по другим налогам уже есть, их можно зачесть в счёт НДФЛ, заявление подаётся тоже в личном кабинете ФНС.
Остались вопросы? Используйте онлайн-калькулятор в личном кабинете ФНС или проконсультируйтесь с налоговым юристом.