Налог на добавленную стоимость (НДС) – один из самых обсуждаемых налогов в сфере недвижимости. Его применение зависит от множества факторов: кто является покупателем и продавцом, какой тип недвижимости продаётся, как оформлена сделка и какие нормативные акты действуют в текущем году. В статье мы разберём все нюансы, актуальные на 2026 год, опираясь на положения Налогового кодекса РФ, письма Минфина и ФНС, а также практический опыт.

Общие положения о НДС при покупке недвижимости

Согласно статьям 149, 150, 151 и 167 Налогового кодекса РФ (НК РФ) продажа недвижимости может быть:

• Облагаемой НДС (ставка 20 %);
• Освобождённой от НДС (например, продажа жилой квартиры, если продавец – физическое лицо).

Ключевым моментом является правообладатель (продавец) и его статус в качестве налогоплательщика. Если продавец является плательщиком НДС, то налог начисляется и подлежит уплате, независимо от того, кто покупает объект.

Кто обязан уплачивать НДС?

1. Продавец‑юридическое лицо, являющееся плательщиком НДС, обязано начислить налог в размере 20 % от цены сделки.
2. Продавец‑физическое лицо (в т.ч. нерезидент) не обязано начислять НДС, если только объект не относится к категории коммерческой недвижимости, подлежащей налогообложению.
3. Покупатель‑юридическое лицо может принять к вычету уплаченный продавцом НДС, если объект будет использоваться в облагаемой деятельности.

Налоговая база и ставка НДС

Налоговая база определяется ценой договора купли‑продажи, но не менее стоимости, указанной в кадастровой справке, если она выше договорной цены (п. 2 ст. 151 НК РФ).

Различия между физическими и юридическими лицами

Покупка у физического лица

Если продавец – физическое лицо, то сделка не облагается НДС (за исключением продажи нежилой недвижимости, если продавец является плательщиком НДС). Покупатель‑юридическое лицо не получает НДС к вычету, так как налог не был начислен.

Покупка у юридического лица‑плательщика НДС

При покупке от юридического лица, являющегося плательщиком НДС:

• Продавец выставляет счёт‑фактуру с НДС 20 %.
• Покупатель‑юридическое лицо может принять НДС к вычету в своей декларации, если объект будет использоваться в облагаемой деятельности (ст. 167(5) НК РФ).
• Если покупатель – физическое лицо, он не имеет права на вычет НДС.

Особенности для иностранных продавцов

Согласно письму Минфина России от N 03‑07‑08/10010, если иностранное юридическое лицо состоит на учёте в налоговом органе РФ в связи с наличием недвижимости на территории страны, то продажа этой недвижимости подлежит НДС так же, как и продажа отечественным юридическим лицом.

Освобождение от НДС при покупке недвижимости

Существует несколько оснований для освобождения от НДС:

1. Продажа жилой недвижимости физическому лицу (ст. 149(2) НК РФ).
2. Продажа долей в праве общей собственности в МКД при соблюдении условий, указанных в письмах Минфина от и (п. 2 и 14 пункта 2 Указания ФНС).
3. Услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), если разрешение на создание объекта получено после – такие услуги облагаются НДС (см. Гарант.ру, 2024‑11‑25).
4. Продажа недвижимости, находившейся в собственности более 5 лет, если продавец использовал её в личных целях (может быть применён налоговый вычет 1 млн руб. – ст. 220(2) НК РФ).

Вычет и возмещение НДС для юридических лиц

Юридическое лицо может принять к вычету НДС, уплаченный при покупке недвижимости, если выполнены следующие условия:

• Покупатель является плательщиком НДС.
• Объект будет использоваться в облагаемой (не освобождённой) деятельности (например, аренда офисных помещений).
• Счёт‑фактура оформлена в соответствии с требованиями ст. 167 НК РФ (включает реквизиты продавца, покупателя, дату, описание объекта, цену, сумму НДС).
• Налоговая база по НДС не превышает 1 млн руб. в случае применения упрощённой системы налогообложения (УСН) – см. п. 1 ст. 220(2) НК РФ.

В случае если объект будет использован в освобождённой от НДС деятельности, право на вычет отсутствует.

Порядок уплаты и декларирования НДС

1. Счёт‑фактура – продавец‑юридическое лицо обязано выдать покупателю счёт‑фактуру в течение 5 дней с даты договора.
2. Сдача декларации – налогоплательщик, получивший НДС от продажи, подаёт Декларацию по НДС (форма 11001) за соответствующий налоговый период (квартал).
3. Оплата налога – НДС уплачивается до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
4. Возврат НДС – если сумма НДС к вычету превышает сумму налога к уплате, разница возвращается в течение 30 дней после подачи декларации (письмо ФНС от N БВ‑4‑7/8051).

Практические рекомендации и типовые формы

Что проверить перед подписанием договора

• Статус продавца (физическое лицо, юридическое лицо‑плательщик НДС, иностранный субъект).
• Наличие у продавца регистрации в налоговых органах по месту нахождения недвижимости.
• Срок владения объектом (более 5 лет – возможен налоговый вычет).
• Наличие кадастровой справки и её согласование с договорной ценой.

Типовые документы

1. Договор купли‑продажи (образец – скачать).
2. Счёт‑фактура (форма 1‑СФ, обязательные реквизиты согласно ст. 167 НК РФ).
3. Акт приёма‑передачи недвижимости.
4. Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.

Пример расчёта НДС

Предположим, юридическое лицо‑продавец реализует офисное помещение за 10 000 000 руб.

Если покупатель‑юридическое лицо использует помещение в аренде офисов, он может принять к вычету 2 000 000 руб. НДС в своей декларации и уменьшить налог к уплате.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли вернуть НДС, если покупка недвижимости осуществлена физическим лицом?

Нет. Физическое лицо не имеет права на вычет НДС, поскольку налог не начисляется при покупке у физического продавца. Вычет возможен только у юридических лиц‑плательщиков НДС.

Обязательно ли платить НДС при покупке квартиры у иностранного продавца‑нерезидента?

Если иностранный продавец не состоит на учёте в налоговых органах РФ, покупка жилой квартиры у него освобождается от НДС. При наличии учёта в ФНС (см. письмо Минфина от ) сделка подлежит налогообложению по тем же правилам, что и у отечественного юридического лица.

Какой срок для подачи заявления о возврате НДС?

Заявление о возврате подаётся вместе с Декларацией по НДС за соответствующий квартал. Возврат происходит в течение 30 календарных дней после её подачи, если ФНС не запрашивает дополнительные документы.

Можно ли применить упрощённую систему налогообложения (УСН) к сделке с НДС?

Да, но только если объект недвижимости не является основной деятельностью ООО и если в течение года сумма НДС к уплате не превышает установленный лимит (1 млн руб.). В противном случае рекомендуется перейти на общую систему налогообложения.

НДС при покупке недвижимости – сложный, но предсказуемый механизм. Ключ к правильному налогообложению – чёткое определение статуса сторон сделки, правильное оформление документов и своевременная сдача налоговых деклараций. Юридические лица могут существенно сократить налоговую нагрузку, используя право на вычет, тогда как физические лица в большинстве случаев освобождены от уплаты НДС.

При возникновении вопросов рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или воспользоваться сервисами КонсультантПлюс, где доступны актуальные формы, образцы договоров и комментарии к законодательству.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г. | Источники: Налоговый кодекс РФ (части первая и вторая), письма Минфина РФ от N 03‑07‑08/10010, письма ФНС от N БВ‑4‑7/8051, материалы ГАРАНТ.РУ, Бухгалтерия.ру, КонсультантПлюс.