Краткий ответ: да, при продаже земельного участка в большинстве случаев возникает налоговое обязательство, но его размер, сроки и ставка зависят от того, кто продаёт (физическое лицо, ИП или компания), сколько владел участком и к какому налоговому режиму применяется продавец.
Основные виды налога при продаже земли
- НДФЛ (13 % или 15 %) — если продаёт физическое лицо или ИП на ОСНО.
- Налог по УСН «Доходы» 6 % — если продаёт ООО или ИП на упрощёнке (по объектам, числящимся на балансе как товары/имущество).
- УСН «Доходы минус расходы» 15 % — налог рассчитывается с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку участка.
- Если земля была в долгосрочной собственности (≥ 3 или ≥ 5 лет, в зависимости от основания приобретения) — возможно полное освобождение от НДФЛ.
Налог при продаже земли физическим лицом
Когда НДФЛ не платится
Физлицо освобождается от НДФЛ, если одновременно выполняются условия:
- Срок владения:
- ≥ 3 года — если участок получен по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или по договору пожизненного содержания;
- ≥ 5 лет — в остальных случаях (например, купленный на рынке).
- Единственное жильё: если земля с домом признаётся единственным объектом недвижимости и владелец не продавал другие объекты недвижимости за 3 года до продажи, то льгота распространяется и на 3-летний срок.
Ставки НДФЛ в 2025 году
- 13 % — для доходов до 5 млн руб. за налоговый период;
- 15 % — для доходов свыше 5 млн руб. (повышенная ставка действует с 2021 г.).
Как уменьшить налог
Если срок владения не прошёл, можно выбрать один из двух вычетов:
- Имущественный вычет — 1 000 000 руб. от цены продажи (п. 2 ст. 220 НК РФ);
- Документальные расходы — сумма фактических расходов на покупку земли + проценты по ипотеке + регистрационные сборы.
Пример: продали участок за 4 500 000 руб., купили его 2 года назад за 3 800 000 руб. Налогооблагаемая база = 4 500 000 – 3 800 000 = 700 000 руб. НДФЛ = 91 000 руб. (13 %). Если вычет 1 млн, то платите 13 % от 3 500 000 = 455 000 руб. В данном случае выгоднее «документальные расходы».
Налог при продаже земли ИП или ООО на УСН
УСН «Доходы» (6 %)
Важно: если участок числился на балансе как товар (не основное средство), то доход от продажи включается в налоговую базу УСН. При применении снижающих коэффициентов регион может установить ставку до 1 %.
УСН «Доходы минус расходы» (15 %)
В налоговый период включаются доходы от продажи и расходы на приобретение участка, достройку, коммуникации. Остаток облагается по 15 % (или меньше, если регион льготный).
Особенности 2025 года
Согласно Федеральному закону от № 389-ФЗ, применяются новые правила учета кадастровой стоимости: если цена продажи значительно ниже кадастровой, налоговая может пересчитать базу по 0,7 кадастра. Это касается и УСН, и НДФЛ.
Календарь отчётности и сроки уплаты
| Категория продавца | Форма отчётности | Срок подачи | Срок уплаты налога |
|---|---|---|---|
| Физлицо | 3-НДФЛ | До 30 апреля 2026 г. | До 15 июля 2026 г. |
| ИП/ООО на УСН | Упрощённая декларация | До 31 марта 2026 г. (за 2025 г.) | Авансовые платежи по 25-му числу каждого квартала + окончательный расчёт до 31 марта |
Как не попасть на миллионные начисления (советы депутата С. Гаврилова)
- Дождаться льготного срока владения, 3 или 5 лет.
- Оформить продажу долями, если участок находится в долевой собственности: каждый собственник получает вычет 1 млн руб. на свою долю.
- Использовать натуральный (без денег) обмен на аналогичную недвижимость в рамках ст. 567 ГК РФ и ст. 567 НК РФ — возможно отсрочить НДФЛ.
- Зарегистрировать участок как основное средство для ИП на УСН «Доходы минус расходы»: при продаже после можно списывать остаточную стоимость, уменьшая базу.
Чек-лист перед продажей земельного участка
- Определить дату и основание приобретения — считается ли 3- или 5-летний срок.
- Проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра — оценить риск доначислений.
- Собрать документы на первоначальные расходы: ДКП, выписка из ЕГРН, платёжки, ипотечный договор.
- Выбрать вычет: 1 млн руб. или «расходы».
- Если ИП/ООО на УСН — провести корректировку базы, учесть авансы.
- Считать налог онлайн в сервисе ФНС «Калькулятор НДФЛ» или в ПО «1С-Отчётность».
Налог с продажи земельного участка в 2025–2026 гг. взимается, но размер и обязанность зависят от статуса продавца и срока владения. Главное, правильно выбрать налоговый режим, применить льготу или вычет и подать декларацию вовремя. Тогда «миллионные налоги» станут минимальными или исчезнут вовсе.
Полезные ссылки:
Сайт ФНС России
Проверка кадастровой стоимости