Дата актуализации:  г.

Что такое взаимозачет в налоге НДФЛ?

Взаимозачет (или компенсация) – это возможность уменьшить налоговую базу за один налоговый период,
используя несколько имущественных вычетов одновременно. Если в том же году у пенсионера возникли
доходы от продажи квартиры и расходы на покупку (или ипотечные проценты),
он может «перенести» часть налога, подлежащего уплате, на вычеты и тем самым вернуть часть средств
из бюджета.

Кому разрешён такой взаимозачет?

Ниже перечислены категории неработающих пенсионеров, которые могут воспользоваться
взаимозачётом:

1. Пенсионер, получающий пенсию из негосударственного пенсионного фонда (НПФ),
   облагаемую налогом НДФЛ (в случае, если отчисления делал работодатель).
2. Пенсионер, не работающий в момент покупки/продажи, но имевший официальную
   заработную плату за три последних года, предшествующих году покупки.
   В этом случае он может «перенести» остаток вычета на доходы за эти годы.
3. Пенсионер, получающий государственную пенсионную выплату, не может
   вернуть налог с неё, но может оформить вычет за уплаченный ранее НДФЛ (если он работал).

Налоговый вычет при покупке квартиры

Основные параметры

• Максимальная стоимость жилья, учитываемая для вычета – 2 000 000 руб.
• Ставка НДФЛ, применяемая к вычету – фактическая ставка налогоплательщика
  (13 %, 15 %, 18 %, 20 % или 22 % с 2025 года).
• Сумма, потенциально подлежащая возврату = 2 000 000 × ставка НДФЛ
  (при ставке 13 % – 260 000 руб.).
• Если покупка осуществлялась в ипотеку, дополнительно предоставляется вычет
  на проценты по кредиту в размере до 3 000 000 руб. (при 13 % – 390 000 руб.).

Как получить вычет, если пенсионер не работает?

Неработающий пенсионер может оформить «перенос остатка вычета» на три предыдущих года,
если у него за эти годы были доходы, облагаемые НДФЛ (зарплата, доходы от предпринимательской
деятельности и т.п;). Важно подать заявление в течение года, следующего за годом покупки,
иначе количество переносимых лет уменьшается.

Налоговый вычет при продаже квартиры

При продаже недвижимости возникает налоговая база – разница между ценой продажи и
стоимостью приобретения (с учётом расходов на улучшения). Налоговая ставка – 13 % (или 15 %,
если доход превышает 5 млн руб. в год). Вычет позволяет уменьшить эту базу до нуля.

Три способа применения вычета при продаже

1. Полное освобождение от налога (если вычет покрывает всю базу).
2. Частичное уменьшение налога (вычет покрывает часть базы).
3. Перенос оставшегося вычета на будущие налоговые периоды (редко используется, но
   возможно при продаже в том же году, когда уже был получен вычет за покупку).

Взаимозачет при одновременной продаже и покупке в один налоговый период

Схема действия

Схема выглядит так:

1. Пенсионер продаёт старую квартиру → формируется налог к уплате.
2. Тот же год (или последующий, но в том же налоговом периоде) пенсионер покупает новую
   квартиру → возникает право на имущественный вычет.
3. В декларации 3‑НДФЛ в строках 115‑117 указываются оба события. Налоговый орган
   автоматически «съедает» часть налога, подлежащего уплате, вычетом за покупку, тем самым
   реализуя взаимозачет.

Пример расчётов

В данном примере пенсионер получает полный возврат налога (260 000 руб.) и не платит
никакой налог с продажи, так как вычет полностью покрывает налоговую обязанность.

Что делать, если вычет меньше налога?

Если вычет за покупку меньший чем налог с продажи, то оставшаяся часть налога уплачивается
в бюджет. При этом в декларации указывается «незавершенный» остаток вычета, который может
быть использован в следующих налоговых периодах (при условии, что в будущем появятся
облагаемые доходы).

Пошаговая инструкция по оформлению взаимозачёта

Сбор документов

• Копия паспорта и ИНН пенсионера.
• Справка о доходах за 3 года, предшествующие году покупки (форма 2‑НДФЛ от работодателя
  или выписка из банка).
• Документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру
  (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН).
• Документы, подтверждающие покупку новой квартиры:
  • Договор купли‑продажи или договор ДДУ;
  • Акт приёма‑передачи (для новостройки);
  • Квитанция об уплате налога за регистрацию права собственности;
• Справка из банка о сумме уплаченных процентов по ипотеке (если есть).
• Заполненная декларация 3‑НДФЛ (форма доступна на сайте ФНС).
• Квитанция об уплате государственной пошлины за подачу декларации (при необходимости).

Подача декларации

1. Заполнить форму 3‑НДФЛ в электронном виде через Личный кабинет НФС
   или в бумажном виде.
2. В разделе «Имущественный вычет» указать:
   • Сумму вычета за покупку (стр. 115‑117);
   • Сумму вычета за продажу (стр. 118‑120);
   • Если есть ипотечные проценты – отдельный пункт (стр. 121‑123).
3. Приложить собранные документы (сканы или оригиналы, если подаёте в бумажном виде).
4. Отправить декларацию в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за налоговым
   периодом.
5. Ожидать решения – обычно 30‑60 дней. При одобрении налоговый орган перечислит сумму
   возврата на указанный банковский счёт.

Что делать, если налоговый орган запросит уточнения?

Подготовьте дополнительные документы (например, выписку из банка о погашении кредита,
документы о реконструкции). Ответьте в течение 30 дней, иначе заявление может быть признано
неподтверждённым.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если пенсионер получает только государственную пенсию?

Да, но только за уплаченный ранее НДФЛ (если у него была работа до выхода на пенсию).
С государственной пенсии налог не удерживается, следовательно, вернуть «с неё» нечего.

Какой срок действия «переноса остатка вычета»?

Перенос возможен на три года, предшествующие году покупки. Если заявление подано позже,
то количество доступных лет уменьшается (например, если подано через 2 года – остаётся
только один год).

Нужно ли платить налог, если вычет полностью покрывает налоговую базу?

Нет. В таком случае налог к уплате равен нулю, а излишек вычета не возвращается,
но может быть использован в следующих налоговых периодах (при наличии доходов).

Можно ли одновременно использовать вычет за покупку квартиры и вычет за ипотечные проценты?

Да. Вычет за покупку (2 млн руб.) применяется к стоимости жилья, а вычет за проценты
(3 млн руб.) – только к сумме уплаченных процентов. Оба вычета суммируются в декларации.

Что делать, если в том же году была продана и куплена квартира, но покупка
завершилась только в следующем календарном году?

Право на вычет возникает в момент подписания акта приёма‑передачи (для новостройки)
или регистрации права собственности. Если это произошло в следующем году, вычет
оформляется в декларации за тот год, в котором произошло событие.

Практические рекомендации

• Проверяйте статус пенсии. Если она из НПФ, уточняйте у работодателя,
  удерживался ли НДФЛ.
• Сохраняйте все платежные документы. Квитанции, выписки из банка,
  договоры – они обязательны для подтверждения расходов.
• Подайте декларацию как можно раньше. Чем быстрее заявка, тем быстрее возврат.
• Консультируйтесь с юристом. При сложных сделках (например, совместное владение
  с супругом) лучше получить профессиональную помощь.

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период – мощный инструмент,
позволяющий пенсионеру (даже неработающему) сократить налоговое бремя и вернуть значительные
средства. Главное – правильно собрать документы, своевременно подать декларацию 3‑НДФЛ и
учесть особенности налогообложения пенсионных выплат. При соблюдении всех правил
неработающий пенсионер может вернуть до 260 000 руб. за покупку и дополнительно
до 390 000 руб. за ипотечные проценты, а также уменьшить налог с продажи до нуля.

Информация актуальна на . Для получения индивидуальной
консультации вы можете обратиться в службу
поддержки «Квартира‑без‑агента».

Источник: Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионером – как работающим, так и неработающим, обновлено .