Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․

Содержание

1. Что такое взаимовычет при продаже и покупке квартиры?
2. Условия применения взаимовычета в 2026 году
3. Пошаговый расчёт налоговых вычетов
4. Список документов для оформления
5. Распространённые ошибки и как их избежать
6. Практический пример с цифрами
7. Часто задаваемые вопросы

Что такое взаимовычет при продаже и покупке квартиры?

Взаимовычет — это юридический механизм, позволяющий уменьшить или полностью нивелировать налог, подлежащий уплате с продажи недвижимости, за счёт вычета, получаемого при покупке нового жилья в том же налоговом периоде․

Ключевые нормативные акты:

• Налоговый кодекс РФ (гл․ 23, ст․ 220)
• Федеральный закон № 63-ФЗ от (в редакции )

Условия применения взаимовычета в 2026 году

Обязательные критерии

• Один налоговый период: продажа и покупка должны быть оформлены с 1 января по 31 декабря одного календарного года․
• Вид собственности: объектом продажи может быть квартира, комната, доля, дом, земельный участок․
• Право собственности на новое жильё: дата регистрации права не позднее 31 декабря того же года․

Обновления 2026 года

С 1 января 2026 г․:

1. Повышен порог применения «пятилетнего» освобождения: теперь он действует после 5 лет владения вместо 3-х (для квартир, купленных с 2021 г․)․
2. Максимальный вычет при покупке остаётся 2 000 000 ₽, но теперь распространяется также на долю в новостройке при ДДУ․

Пошаговый расчёт налоговых вычетов

Шаг 1․ Определите налог с продажи

Формула:

Налог к уплате = (Цена продажи – 1 000 000 ₽ или расходы на покупку) × 13%

Шаг 2․ Рассчитайте вычет при покупке

Максимум 2 000 000 ₽, но не более фактически понесённых расходов․

Шаг 3․ Соединяем вычеты

Если один и тот же налогоплательщик в одном году:

• продаёт квартиру и должен заплатить налог, и
• покупает новую квартиру и имеет право на вычет,

то эти суммы взаимозачитываются․

Список документов для оформления

Распространённые ошибки и как их избежать

• Ошибка 1: оформление сделок в разные годы․
  Решение: планируйте даты регистрации на декабрь, чтобы уложиться в один год․
• Ошибка 2: отсутствие документов о расходах на покупку продаваемой квартиры․
  Решение: всегда сохраняйте ДКП, кассовые чеки, выписки․
• Ошибка 3: использование «1 000 000 ₽» вместо реальных расходов при высокой цене покупки․
  Решение: сравните, что выгоднее: вычет 1 000 000 ₽ или фактические расходы․

Практический пример с цифрами

Исходные данные:

• Квартира куплена в 2021 г․ за 4 500 000 ₽․
• Продаётся в 2026 г․ за 7 200 000 ₽․
• В 2026 г․ куплена новая квартира за 6 000 000 ₽ (используется ипотека)․

Расчёт

Налог с продажи:

(7 200 000 – 4 500 000) × 13 % = 351 000 ₽

Вычет при покупке:

2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽

351 000 – 260 000 = 91 000 ₽

Часто задаваемые вопросы

Можно ли применить взаимовычет, если квартира в новостройке по ДДУ?

Да․ Главное, чтобы право собственности зарегистрировано до 31 декабря 2026 г․

Как быть, если продал в 2025 г․, а купил в 2026 г․?

Взаимовычет не применим․ Но можно подать 3-НДФЛ за 2025 г․ и отдельно получить вычет за 2026 г․

Работает ли механизм для несовершеннолетнего?

Да, через законного представителя (родителя/опекуна)․ Вычет распространяется на всю семью․

Взаимовычет — мощный инструмент экономии при смене жилья․ Главное соблюдать три правила: один год, полный пакет документов, корректный расчёт․ При сложных схемах (ипотека, доли, маткапитал) консультируйтесь с налоговым юристом․

© 2026, юридический справочник «Налог и Жильё»