Общее собрание членов ТСЖ — именно оно признаётся высшим органом управления товарищества собственников жилья в соответствии со статьёй 144 ЖК РФ․ В статье разберёмся, какие ещё органы существуют, какие функции у них закреплены и какие нюансы стоит учитывать собственникам квартир․
Почему именно общее собрание является высшим органом?
Жилищный кодекс РФ (ст․ 144) прямо указывает:
«Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества»․
Это означает, что именно общее собрание обладает наивысшей властью в ТСЖ, а все иные органы (правление, председатель, ревизионная комиссия) подотчётны ему․
Полный «органный» состав ТСЖ
- Общее собрание членов ТСЖ — высший орган․
- Правление ТСЖ — коллегиальный исполнительный орган, избирается общим собранием․
- Председатель правления — единоличный исполнительный орган․ Формально он не упомянут в ст․ 144, но статус определён в ст․ 149 ЖК РФ․
- Ревизионная комиссия (или ревизор) — контрольный орган, избирается общим собранием․
Компетенция общего собрания (ст․ 145 ЖК РФ)
К «исключительной» компетенции относятся:
- Внесение изменений в устав ТСЖ․
- Реорганизация и ликвидация товарищества․
- Избрание и досрочное прекращение полномочий правления и ревизионной комиссии․
- Установление размера обязательных платежей и взносов․
- Образование специальных фондов (ремонтный, резервный и др․)․
- Решение о привлечении кредитов и займов․
- Утверждение годовой финансовой отчётности․
- Утверждение правил внутреннего распорядка для обслуживающего персонала․
- Определение размера вознаграждения членам правления․
- Сдача в аренду общего имущества․
Кроме того, уставом ТСЖ могут быть предусмотрены и иные вопросы, отнесённые к компетенции общего собрания․
Порядок созыва и проведения общего собрания
4․1 Кто может созвать
- Правление (по плану или по инициативе любого его члена)․
- Председатель правления․
- Ревизионная комиссия/ревизор․
- Группа членов ТСЖ (конкретное количество определяется уставом)․
4․2 Уведомление
Не позднее чем за 10 календарных дней до даты проведения собрания каждый член ТСЖ должен получить письменное уведомление с указанием:
- инициатора созыва;
- даты, времени и места проведения;
- повестки дня;
- порядка ознакомления с материалами․
Форма уведомления — личная вручение под расписку, заказное письмо или размещение на официальном информационном стенде дома (если прописано в уставе)․
4․3 Кворум и принятие решений
Общее собрание правомочно, если присутствуют более 50 % членов ТСЖ (или их представителей)․ При подсчёте кворума учитываются все голоса членов товарищества, а не только присутствующих․
Квалифицированные решения
Для ряда вопросов (например, реорганизация, получение кредита, сдача общего имущества в аренду) требуется не менее 2/3 голосов от общего числа членов ТСЖ․
Как избежать коллизий между правлением и председателем
На практике часто возникают споры: кто из них обладает большими полномочиями? Чтобы избежать конфликтов:
- В уставе ТСЖ чётко прропишите разграничение компетенции между:
- общим собранием;
- правлением (коллегиально);
- председателем правления (единолично)․
- Не допускайте дублирования функций (например, подписание договоров)․
- Пропишите порядок оспаривания решений любого из органов в рамках общего собрания․
Частые вопросы собственников
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Является ли собственник квартиры автоматически членом ТСЖ? | Нет․ Членом ТСЖ может стать только собственник, вступивший в товарищество (ст․ 135 ЖК РФ)․ |
| Может ли общее собрание передать свои полномочия правлению? | Да, но только временно и по конкретному вопросу, если это предусмотрено уставом․ |
| Что делать, если правление не созывает собрание? | Обратитесь в ревизионную комиссию или соберите инициативную группу членов ТСЖ (в соответствии с уставом)․ |
Практические советы для членов ТСЖ
- Храните протоколы общих собраний не менее 3 лет — они могут понадобиться в суде․
- Обновляйте списки членов после каждой смены собственников․
- Публикуйте повестку дня заранее на сайте или доске объявлений․
- Используйте дистанционное голосование (если разрешено уставом) для увеличения явки․
- Контролируйте ревизионную комиссию: ежегодно требуйте отчёт о проверке финансов․
Общее собрание членов ТСЖ — это единственный орган, который может принимать окончательные решения по ключевым вопросам жизни товарищества․ Остальные органы (правление, председатель, ревизионная комиссия) лишь реализуют волю большинства собственников․ Чтобы ТСЖ работало эффективно, важно:
- своевременно созывать собрания;
- чётко разграничивать полномочия;
- соблюдать процедуры уведомления и кворума․
Соблюдение этих простых правил защитит права каждого собственника и поможет поддерживать дом в надлежащем состоянии․