Один из самых частых вопросов при покупке, аренде или проверке квартиры — кто же её реальный владелец. С весны 2023 года законодательство существенно ужесточило доступ к персональным данным, поэтому старые методы больше не работают. Ниже — подробная инструкция, как легально и быстро получить достоверную информацию о собственнике квартиры через выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Что такое выписка из ЕГРН и какие сведения она содержит
Выписка из ЕГРН, это официальный электронный или бумажный документ, подтверждающий правовой статус объекта недвижимости. Она включает:
- кадастровый номер, площадь, адрес;
- вид разрешённого использования (жилое/нежилое);
- сведения о правообладателе (Ф. И. О. или наименование юр. лица);
- вид права (собственность, аренда, сервитут и т. д.);
- обременения и ограничения (ипотека, арест, залог);
- дата и номер регистрации права в Росреестре.
Как изменился доступ к персональным данным с 2023 года
С весны 2023 года персональные данные собственников (Ф. И. О., паспорт, СНИЛС) засекречены для посторонних лиц. Теперь их можно увидеть только:
- Самому собственнику или его представителю по нотариальной доверенности.
- Судебным приставам и органам следствия при наличии постановления.
- Банкам, работающим с ипотекой, при условии согласия заёмщика.
Для остальных лиц Росреестр выдаёт «обезличенную» выписку: в графе «сведения о правообладателе» указано только «физическое лицо» или «юридическое лицо», без имени.
Как узнать владельца по адресу или кадастровому номеру
Шаг 1. Определите точный объект
Если у вас нет кадастрового номера, найдите его через Публичную кадастровую карту по адресу: pkk.rosreestr.ru.
Шаг 2. Закажите выписку онлайн
- Госуслуги → раздел «Недвижимость» → «Получение сведений ЕГРН».
- Официальный сайт Росреестра → сервис «Справочная информация по объектам недвижимости».
- Аккредитованные коммерческие сервисы (платно, но быстро): напр. «ФНС-ЕГРН», «Госзаказ» и др.
Шаг 3. Скачайте или получите выписку на e-mail
Электронная выписка заверяется электронной подписью Росреестра и имеет такую же юридическую силу, как бумажная. Обычно готовность — от 30 минут до 3 дней, в зависимости от загруженности.
Что делать, если имя собственника скрыто
Если в выписке вместо Ф. И. О. указано «физическое лицо», но вы законно заинтересованы (например, покупатель по предварительному договору), попробуйте:
- Попросите собственника самого заказать расширенную выписку и показать вам оригинал. Он имеет полное право.
- Заключите предварительный договор купли-продажи, где продавец обязуется предоставить полную выписку за свой счёт.
- Обратитесь к нотариусу для проверки подлинности представленных документов и подготовки основного договора.
Кадастровая стоимость и рыночная цена: в чём разница
В выписке также указана кадастровая стоимость. Это не рыночная цена, а величина, рассчитанная государством для целей налогообложения. Она может отличаться в обе стороны: порой на 20–40 %. При покупке ориентируйтесь на независимую рыночную оценку или отчёт банковского оценщика.
- ✓ Получил кадастровый номер по адресу через ПКК.
- ✓ Заказал обезличенную выписку из ЕГРН (бесплатно или за 300–500 ₽).
- ✓ Убедился, что объект не в залоге и не под арестом.
- ✓ Попросил продавца предоставить расширенную выписку с Ф. И. О.
- ✓ Проверил паспорт продавца по данным выписки.
- ✓ Сравнил кадастровую и рыночную стоимость.
Если все пункты выполнены, можно смело переходить к подписанию основного договора купли-продажи и регистрации перехода права в Росреестре. Безопасных сделок!