Что изменилось в 2026 году

С 1 сентября 2025 года вступили в силу ключевые поправки к Земельному кодексу РФ, которые напрямую затрагивают порядок выкупа
земельных участков под многоквартирными домами. Главное новшество, исчез привычный «критерий 60 %»:
теперь решение о выкупе принимается большинством голосов собственников помещений, участвующих в общем собрании,
независимо от площади долей. Кроме того, кадастровую стоимость участка можно оспорить только до момента опубликования
постановления администрации об изъятии.

Когда возможен выкуп

Минимальные условия:

1. Земля находится в муниципальной собственности (включая аренду).
2. Под участком или его частью расположен многоквартирный дом, введённый в эксплуатацию не позднее 2024 года.
3. Дом оформлен по системе долевого участия: кадастровый паспорт здания содержит сведения о всех помещениях и их собственниках.

Пошаговая схема действий собственников

Шаг 1. Общее собрание

• Кворум — присутствуют собственники более 50 % общей площади помещений.
• Решение принимается простым большинством голосов присутствующих.
• Результат оформляется протоколом общего собрания и заверяется нотариально.

Шаг 2. Подготовка документов

Шаг 3. Оценка и оплата

Администрация города обязана в течение 30 дней после получения протокола собрания:

1. Назначает независимую оценку рыночной стоимости участка.
2. Опубликовывает предварительное постановление на официальном сайте.
3. Предоставляет индивидуальный расчёт для каждого собственника (квитанция в личном кабинете на Госуслугах).

Оплату можно разбить до 36 месяцев под 3 % годовых; проценты идут в местный бюджет.

Юридические ловушки и как их избежать

Игнорирование землеустроительной экспертизы

Верховный суд РФ в своём определении от 15 октября 2025 года указал: если апелляционный суд отказывается
учитывать результаты экспертизы, выводы суда первой инстанции обязательно отменяются.

Параллельное изъятие под дорогу

Администрация может пытаться «перехватить» участок под строительство дороги,
чтобы избежать обязательств по продаже. В таком случае:

• обжалуйте постановление в прокуратуре;
• требуйте судебно-земельной экспертизы для подтверждения отсутствия публичного сервитута;
• ссылайтесь на прецедент г. Омск, где суд вернул участок собственникам после признания изъятия незаконным.

Ошибки в кадастровом паспорте

Если в паспорте участка указана ошибочная площадь более 5 %, администрация может завысить цену.
Исправляйте данные через кадастрового инженера до подачи протокола собрания.

Калькулятор расчёта вашей доли

Формула:
(Площадь квартиры ÷ Общая площадь помещений в доме) × Кадастровая стоимость участка = Ваша сумма к выкупу

Пример:
68 м² ÷ 6 500 м² × 15 000 000 ₽ ≈ 156 923 ₽

• ☐ Проверьте кадастровый паспорт и ЕГРН на ошибки.
• ☐ Созовите общее собрание и оформите протокол.
• ☐ Закажите землеустроительную экспертизу.
• ☐ Подайте пакет документов в администрацию.
• ☐ Оспаривайте кадастровую стоимость до публикации постановления.
• ☐ Используйте рассрочку 3 % годовых, чтобы снизить финансовую нагрузку.