04 апреля 2026 г. — Владельцы зданий и сооружений, расположенных на арендованных или муниципальных землях, продолжают активно выкупать участки в собственность. Верховный Суд РФ, Минэкономразвития и Госдума за последние месяцы дали важные разъяснения и внесли поправки, которые напрямую влияют на порядок и условия выкупа. Ниже — подробная инструкция, обзор свежих норм и типичных ошибок.
Когда возможен выкуп без торгов
Статья 39.20 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от № 171-ФЗ) сохраняет право собственника объекта недвижимости приобрести участок без аукциона, если одновременно соблюдены три условия:
- На участке располагается единственное здание/сооружение, принадлежащее заявителю (доли в праве допускаются, если оформлены как долевая собственность).
- Площадь застройки (включая пожарные проезды, технологические площадки, вспомогательные постройки, используемые в предпринимательской деятельности) составляет не менее 5 %, но не более 10 % от общей площади участка (новый критерий 2025-2026 гг.).
- Участок не относится к приграничным территориям (для иностранных лиц и компаний с иностранным участием это основание для отказа, см. ст. 15 ЗК РФ).
1.1 Разъяснение Верховного Суда
В определении по делу № A45-26765/2023 ВС РФ подтвердил:
- оценка «соразмерности» участка объекту производится на дату подачи заявления;
- если администрация уже одобрила параметры (площадь) участка на стадии предварительного согласования, позднее изменить решение и отказать из-за «несоразмерности» она не вправе;
- в застройку законно включаются не только площади под зданиями, но и эксплуатируемые технологические элементы.
Кто не может выкупить землю без торгов
| Категория заявителя | Допустимость выкупа без торгов | Основания ограничения |
|---|---|---|
| Иностранные граждане | Нет | ч. 3 ст. 15 ЗК РФ (приграничные территории) |
| Юр. лица с долей >50 % иностранного капитала | Нет | то же |
| Российские ИП / ООО / физлица | Да | при соблюдении условий ст. 39.20 ЗК РФ |
Пошаговая схема выкупа
Шаг 1. Подготовка документов
- Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН) на здание и на участок.
- Технический план, подтверждающий площадь застройки.
- Выписка из ЕГРН о правах собственности на здание.
- Доверенность, если действует представитель.
Шаг 2. Предварительное согласование
Подать в местную администрацию (муниципалитет) заявление о намерении выкупить участок без торгов. Обычно форма утверждается муниципальным актом; Получить в письменном виде согласование площади и границ: это зафиксирует позицию органа власти и защитит от дальнейших отказов.
Шаг 3. Определение цены
Цена рассчитывается по формуле:
Цена = Кадастровая стоимость × Коэффициент выкупа
Коэффициент в 2026 году составляет 0,7 для свободных участков и 0,3 для арендованных, если аренда оформлена до 2023 года включительно.
Шаг 4. Проект договора купли-продажи
Администрация обязана в 30-дневный срок подготовить проект в 3 экземплярах, подписать его и направить заявителю на подпись. Если администрация затягивает, можно обращаться в суд (ст. 39.16 ЗК РФ).
Шаг 5. Регистрация права
После подписания договора и оплаты:
- Сдать документы в Росреестр через МФЦ.
- Получить ЕГРН-выписку о собственности на землю.
Типовые проблемы и способы решения
4.1 «Избыточная» площадь участка
В письме Минэкономразвития от № Д23и-2954 разъяснено: правообладатель может выкупить весь участок, даже если он существенно превышает площадь самого здания. Главное — доказать необходимость такой площади для эксплуатации объекта.
4.2 Более 10 % застройки
Если доля застройки превышает 10 %, участок можно приобрести только через аукцион или путём дробления (выкуп 90 % по 39.20 ЗК, остальное через торги).
4.3 Расхождение границ по Генплану
Даже если Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) разрешают использование, но есть расхождение с Генпланом, сначала потребуется внесение изменений в ПЗЗ либо оспаривание несоответствия в суде.
- Фиксируйте всё письменно: любые согласования и отказы требуйте на бланке органа местного самоуправления с подписью и печатью.
- Проверяйте кадастровую стоимость: при завышении оспаривайте через комиссию при Росреестре до выкупа.
- Не затягивайте: в 2026 году в ряде регионов вводится повышающий коэффициент к кадастровой стоимости (до 1,2), что делает выкуп дороже.
Если вы соблюдаете критерии доли застройки 5–10 % и не попадаете под ограничения для иностранцев, выкуп без торгов в 2026 году реален в среднем за 2,5–4 месяца. При сложных случаях (несоответствие Генплану, споры о кадастровой стоимости) срок может увеличиться до 8–12 месяцев.
Последняя редакция: 19 апреля 2026 г.