Дата публикации:

Содержание

1. Правовая база
2. Кто имеет право на выкуп
3. Случаи, когда выкуп без торгов возможен
4. Как определяется цена выкупа
5. Порядок подачи заявления и процедура выкупа
6. Перечень необходимых документов
7. Сроки рассмотрения
8. Подводные камни и типичные ошибки
9. Практические примеры
10. Вопросы и ответы

Правовая база

Выкуп земельного участка из муниципальной (а также государственной) собственности без проведения публичных торгов регулируется следующими нормативными актами:

• Статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) – определяет случаи, когда собственник здания, сооружения или помещения может приобрести земельный участок, на котором расположено его имущество, без торгов.
• Статья 39.3 ЗК РФ – описывает общие случаи продажи земельных участков из публичной собственности без проведения торгов.
• Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629 – устанавливает особенности предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности, в т.ч. без торгов.
• Федеральный закон от № 58‑ФЗ – вносит изменения в отдельные законодательные акты, расширяя перечень оснований для безторговой продажи.
• Приказ Минэкономразвития России от № … – утверждает перечень документов, подтверждающих право заявителя на выкуп без торгов.
• Региональные нормы (пример – Порядок определения цены земельных участков, утверждённый решением городского совета Калининграда от ) – могут уточнять порядок расчёта цены в конкретном муниципальном образовании.

Кто имеет право на выкуп

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, право на безторговый выкуп имеет собственник:

• Здания, сооружения, линейного объекта (дороги, коммуникаций), расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, если иное не предусмотрено законом;
• Собственник помещения (квартиры, апартаменты) в здании, построенном на муниципальном участке, при условии, что право собственности на помещение уже зарегистрировано;
• Арендатор, который в рамках договора аренды обязан построить объект капитального строительства (ОКС) и фактически его построил;
• Организация, владеющая земельным участком в виде линейного объекта (трубопровод, электросеть) и имеющая исключительное право пользования (ЭПУ) на землю.

Важно: если на участке находятся несколько объектов разного характера, выкуп может быть ограничен только тем участком, на котором расположен объект заявителя.

Случаи, когда выкуп без торгов возможен

Ниже перечислены типичные ситуации, когда заявитель может воспользоваться безторговой процедурой:

1. Здание уже построено – собственник здания (дом, офис, производственное помещение) может выкупить землю, на которой оно расположено.
2. Линейные объекты – владельцы трубопроводов, кабельных линий, железных дорог могут приобрести землю под их трассой.
3. Квартиры в многоквартирных домах – после регистрации права собственности на квартиру собственник может запросить выкуп земли под зданием.
4. Арендаторы, завершившие ОКС – если арендатор построил объект, предусмотренный договором, и завершил строительство, он может претендовать на выкуп без торгов.
5. Сельскохозяйственное производство – в некоторых регионах допускается выкуп земли под сельскохозяйственные нужды без торгов, если участок уже используется для такой деятельности.

Как определяется цена выкупа

Стоимость земельного участка в безторговой схеме рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (КС) и конкретных региональных коэффициентов.

• В большинстве регионов применяется процент от кадастровой стоимости – от 50 % до 100 % в зависимости от назначения участка, наличия построек и наличия льготных оснований.
• Для объектов, находящихся в эксплуатации (здания, сооружения), часто берут 100 % от КС, но могут быть скидки (например, 80 %) при наличии льготных оснований (социальная защита, сельскохозяйственная деятельность).
• Региональные постановления могут предусматривать фиксированные суммы за квадратный метр в отдельных зонах (например, в исторических центрах).
• При расчёте учитывается также дополнительные расходы: оценка стоимости, регистрационные пошлины, расходы на подготовку и подачу документов.

Порядок подачи заявления и процедура выкупа

Процедура в большинстве муниципалитетов выглядит одинаково, но могут быть локальные отличия. Общий алгоритм:

1. Подготовка пакета документов (см. раздел Перечень необходимых документов).
2. Подача заявления в уполномоченный орган (обычно отдел земельных ресурсов муниципального образования).
3. Экспертиза документов – проверка прав собственности на объект, подтверждение факта строительства.
4. Оценка земельного участка – привлечение кадастрового инженера или оценочной организации.
5. Определение цены – на основании расчётов, утверждение цены уполномоченным органом.
6. Подписание договора купли‑продажи – в присутствии уполномоченного представителя муниципалитета.
7. Регистрация права собственности в Росреестре (обычно в течение 15‑30 календарных дней).
8. Получение выписки из реестра и окончательное закрытие процедуры.

В некоторых регионах предусмотрена услуга «Предоставление земельных участков без проведения торгов», срок оказания которой – 15 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов.

Перечень необходимых документов

Список может корректироваться региональными актами, но в типичном случае требуется:

• Заявление (по образцу муниципального органа) с указанием целей выкупа.
• Копия свидетельства о праве собственности на здание/сооружение (договор купли‑продажи, свидетельство о регистрации права в Росреестре).
• Технический план (схема) объекта, подтверждающий его расположение на земельном участке.
• Кадастровый паспорт участка (выписка из ЕГРН) – подтверждение, что земля находится в публичной собственности.
• Документ, подтверждающий завершение строительства (акт ввода в эксплуатацию, технический паспорт здания).
• Оценочный акт (если требуется) – стоимость земли, проведённая лицензированной оценочной организацией.
• Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора (по тарифам Росреестра).
• Согласие органов, отвечающих за инженерные сети (если на участке находятся коммуникации);
• При необходимости – документы, подтверждающие льготный статус заявителя (социальные льготы, статус сельскохозяйственного предприятия и пр.).

Сроки рассмотрения

Подводные камни и типичные ошибки

• Недостаточный пакет документов – отсутствие хотя бы одного из обязательных документов (например, акт ввода в эксплуатацию) приводит к возврату заявления.
• Неправильный расчёт цены – использование устаревших кадастровых данных или игнорирование региональных коэффициентов.
• Отсутствие подтверждения права собственности на здание – если право собственности не зарегистрировано, выкуп невозможен.
• Неучтённые ограничения – некоторые территории (исторический центр, зоны особого природного режима) могут быть исключены из безторговой схемы.
• Несвоевременная уплата госпошлины – в случае просрочки договор может быть аннулирован.
• Отсутствие согласования с коммунальными службами – если на участке находятся коммуникации, их владельцы должны дать согласие.

Практические примеры

Пример 1. Выкуп земельного участка под жилым домом в Калининграде

Собственник построил дом в 2023 году на муниципальном участке площадью 12 соток. По решению городского совета от утверждён порядок определения цены: 100 % от кадастровой стоимости, установленной на . Кадастровая стоимость – 2 000 руб./м². После расчёта (12 соток = 1 200 м²) цена составила 2 400 000 руб. Заявитель предоставил все документы, включая акт ввода в эксплуатацию, и в течение 45 дней получил регистрацию права собственности.

Пример 2. Выкуп земли под офисным зданием в Санкт‑Петербурге

Пример 3. Выкуп земельного участка под линейным объектом (трубопровод) в Московской области

Публичный оператор газораспределения построил трубопровод на муниципальном участке. По статье 39.20 ЗК РФ оператор имеет исключительное право выкупить землю без торгов. Оценка показала КС 1 200 руб./м², площадь – 5 000 м², цена – 6 000 000 руб. Поскольку объект имеет стратегическое значение, муниципалитет предоставил льготную ставку 70 % от КС – итог 4 200 000 руб.

Вопросы и ответы

Вопрос: Можно ли выкупить участок, если на нём ещё не построено здание?

Нет. Без наличия построенного объекта (здания, сооружения, линейного объекта) выкуп без торгов невозможен – применяется обычный порядок аукциона.

Вопрос: Как узнать кадастровую стоимость участка?

Кадастровую стоимость можно узнать через официальный портал Росреестра, запросив выписку из ЕГРН, либо обратившись в земельный отдел муниципального образования.

Вопрос: Нужно ли платить налог на доходы от выкупа?

Сам процесс выкупа не считается доходом, поэтому налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не начисляется. Однако при последующей продаже участка может возникнуть НДФЛ, если срок владения меньше 5 лет.

Вопрос: Можно ли оспорить решение о цене?

Да. Заявитель может обжаловать решение в суде в течение 30 дней с момента получения уведомления о цене, предоставив альтернативные оценки.

Для получения актуальной формы заявления и уточнения региональных требований рекомендуется обратиться в отдел земельных ресурсов вашего муниципального образования либо воспользоваться официальным порталом государственных услуг.