Когда предприниматель арендует помещение или земельный участок, он часто вкладывает собственные средства в ремонт, обустройство и развитие бизнеса. Чтобы защитить такие инвестиции, законодательство РФ предусматривает приоритетное право выкупа арендованной недвижимости. Регулируется этот механизм Федеральным законом № 159-ФЗ от г. «О особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности…». Ниже ‒ подробная инструкция, как воспользоваться этим правом в 2026 году.

Кратко о 159-ФЗ

• Действует с 2009 года, последние изменения – в 2023 году (статья 6.1 внесена ФЗ № 533).
• Распространяется на здания, помещения, земельные участки, находящиеся в федеральной, региональной или муниципальной собственности.
• Даёт арендатору первоочередное право приобретения объекта, если собственник решил его продать.
• Цена определяется не ниже кадастровой стоимости на дату публикации извещения.

Кто может претендовать на приобретение

Выкуп возможен, если одновременно выполняются условия:

1. Заключён договор аренды (безвозмездное пользование не подходит).
2. Срок аренды не менее 1 года на дату публикации извещения о продаже.
3. Арендатор всегда исполнял обязательства по договору: платил аренду, не нарушал условий.
4. Имущество не входит в перечень стратегических объектов (оборонные, культурного наследия и т.п.).
5. Нет судебных споров между сторонами.

Алгоритм действий арендатора

Шаг 1. Проверка извещения

Орган-распорядитель публикует извещение:

• в Единой информационной системе (ЕИС) – zakupki.gov.ru;
• на официальном сайте органа (муниципалитета, Росимущества, субъекта РФ).

Срок с момента публикации до подачи заявки – не менее 30 календарных дней.

Шаг 2. Подготовка заявки

В составе заявки необходимо приложить:

• Копия договора аренды.
• Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, ОГРН, ИНН.
• Справка об отсутствии просроченной задолженности по аренде.
• Доверенность (если подаёт представитель).
• Квитанция об оплате задатка (10 % от цены).

Шаг 3. Подача заявки

Заявка подаётся:

1. Лично в приёмную организатора торгов.
2. Через электронную подпись в ЕИС.
3. По почте с уведомлением о вручении.

Все документы должны быть заверены электронной подписью или скреплены печатью.

Шаг 4. Проведение торгов

• Если только один претендент (арендатор), объект продаётся по цене извещения.
• Если заявок несколько, проводится аукцион; арендатор получает преимущество в последнем предложении.
• Оплата остатка суммы – в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Документы для заключения сделки

Документ	Кто предоставляет
Договор купли-продажи	Орган-распорядитель
Акт приёма-передачи	Стороны
Выписка из ЕГРН без обременений	Росреестр
Кадастровый паспорт	Кадастровая палата

Налоговые и бухгалтерские моменты

При выкупе:

• Покупатель платит НДС 20 % (если продавец на общем режиме).
• Упрощёнцы могут использовать расходы на выкуп для уменьшения налоговой базы по УСН.
• Первоначальная стоимость объекта для амортизации – цена из договора купли-продажи.

Типичные ошибки и как их избежать

1. Пропустили срок подачи. Установите напоминание в календаре за 15 дней до окончания приёма заявок.
2. Нет справки о долгах. Закажите документ заранее; иногда бухгалтерия муниципалитета выдаёт справку до 5 дней.
3. Неверная кадастровая стоимость. Проверьте актуальные данные на rosreestr.gov.ru.
4. Отсутствие ЭЦП. Если подаёте онлайн, заранее получите усиленную квалифицированную электронную подпись.

Новости 2026 года: что изменилось

• С 1 января 2026 г. введён единый стандарт договора купли-продажи для всех муниципалитетов (приказ Минэкономразвития № 666).
• Увеличен срок оспаривания кадастровой стоимости до 6 месяцев; подайте заявление до публикации извещения, если считаете стоимость завышенной.
• В ЕИС добавлен автоматический расчёт задатка: достаточно указать номер лицевого счёта, и система сгенерирует квитанцию.

FAQ по 159-ФЗ

Вопрос: Можно ли выкупить участок, если договор заключён на 11 месяцев?

Ответ: Нет, требуется минимум 1 год на дату извещения. Продлите договор заранее.

Вопрос: Что делать, если собственник не публикует извещение?

Ответ: Направьте официальный запрос в орган-распорядитель. Если в течение 30 дней не получите ответ, обращайтесь в прокуратуру или суд – нарушено ваше преимущественное право.

159-ФЗ ‒ это мощный инструмент защиты бизнеса. Главное: вовремя отслеживать публикации в ЕИС, соблюдать сроки и подавать грамотно оформленную заявку. При возникновении споров консультируйтесь с юристом по недвижимости, особенно если объект имеет историческую или культурную ценность.

Статья актуальна на 20 апреля 2026 г. Перед подачей заявки рекомендуем свериться с последними изменениями законодательства и локальных актов вашего региона.