В 2025 г. количество судебных споров о выделении доли в натуре в жилых помещениях выросло на 18 % по сравнению с 2024 г. (данные Единой судебной статистики РФ). Причина – рост рынка долевой собственности, наследственные конфликты и «разводы» совладельцев.
Когда возможно выделение именно «в натуре»?
- Доля ≥ ½ площади – суды охотнее идут на физическое разграничение.
- Изолированные комнаты – наличие отдельного входа или технической возможности обустроить его.
- Баланс интересов – выделение не должно существенно ухудшать условия остальных собственников (ст. 252 ГК РФ).
Пример из судебной практики 2025 г.
Дело № 2-148/2025 (Свердловский обл. суд):
— Истец доля: 49,8 м² из 90 м² квартиры-студии;
— Суд отказал в натуральном выделении, поскольку раздел «уничтожил бы архитектурный замысел» и снизил стоимость оставшейся части на 37 %.
Комментарий: в подобных случаях назначается денежная компенсация.
Новые тенденции 2026 года
- МинЖК РФ предложил разрешать выделение доли в виде права пользования конкретной комнатой без передела БТИ (проект ФЗ № 102345-8).
- Электронные аукционы через Госуслуги для продажи «неразделимой» доли – пилот запущен в Москве и Подмосковье.
- Налоговый вычет при покупке «доли у сособственника» – ФНС разъяснила, что расходы на рыночную оценку теперь тоже принимаются к вычету.
Показательная практика: 3 свежих решения
Московский городской суд, , дело № 2-876/2026
Параметры спора:
— 3-комн. квартира, 78 м², 4 собственника;
— Доли: 25 % каждый;
— Решение: выделено двум истцам изолированные комнаты 15,3 м² и 14,8 м², вторая половина квартиры оставлена двум ответчикам.
Аргумент суда: техническое заключение МосжилНИИ подтвердило возможность обустройства отдельных входов через лоджию.
Санкт-Петербургский городской суд, , дело № 2-331/2026
Особенность: квартира в новостройке с «свободной планировкой». Суд впервые применил 3D-моделирование (эксперт ТИСИС), чтобы показать, как будет выглядеть раздел без нарушения несущих конструкций.
Верховный суд РФ, , обзор № 2 (2026)
Верховный суд подтвердил, что отказ в выделении доли должен быть мотивирован экономическими расчетами, а не «формальным указанием на невозможность». Разъяснено, что суд может обязать провести перепланировку за счёт заинтересованной стороны.
Алгоритм действий собственника в 2026 году
- Собрать документы: ЕГРН, техпаспорт, выписка из УК об отсутствии долгов ЖКХ.
- Заказать техэкспертизу (аккредитованная БТИ или лаборатория).
- Подать в суд по месту нахождения квартиры: иски о выделе до 500 тыс руб. рассматриваются мировыми судьями, выше – районные суды.
- Подготовить расчёт компенсации (если натуральное выделение невозможно).
- После вступления решения – зарегистрировать право через Росреестр (госпошлина 2000 руб.).
Что важно помнить в 2026 году
- Новый порядок обязательной оценки: с оценку доли должен проводить только член СРО, внесённый в реестр Минэкономразвития.
- Налог на выделенную долю: если после выдела вы становитесь собственником всей квартиры, НДФЛ с продажи будет рассчитываться от кадастровой стоимости, а не фактической.
- Опека и недееспособность: споры с участием детей или недееспособных лиц теперь рассматриваются в сокращённые сроки – 1 месяц на подготовку и 1 заседание (ФЗ № 563-ФЗ от ).
Практические советы юриста
Алексей Кузнецов, адвокат, коллегия «ЮрСервис»:
«В 2026 г. суды стали требовать фото-фиксацию состояния квартиры на момент подачи иска. Делайте съёмку в присутствии понятых или нотариуса – это спасает от «внезапного ремонта» ответчиков».
Выделение доли квартиры «в натуре» в 2026 г. стало процедурой технической и документальной. Удача зависит от двух факторов: наличия объективной возможности технического разграничения и чёткой доказательной базы. Начинать всегда стоит с квалифицированной экспертизы и юридического анализа рисков.
Актуально на 20 апреля 2026 г. Обновления отслеживайте на сайте КонсультантПлюс и в Единой судебной информации.