Цессия (или договор уступки права требования) чаще всего используется участниками долевого строительства, когда первоначальный покупатель (цедент) решает продать свою «квартиру в будущем» другому лицу (цессионарию). Вместо переоформления основного ДДУ проще заключить договор цессии. Ниже размещён обновлённый образец 2026 года, а также подробные комментарии по каждому пункту.
Что важно знать перед подписанием
- Для квартиры в новостройке цессию обязательно регистрируют в Росреестре (ч. 1 ст. 389 ГК РФ).
- Согласие застройщика необязательно, но если ДДУ требует его, условие считается действующим.
- До действует льгота по НДФЛ: при продаже права требования через ≥3 года после ДДУ налог не взимается (ст. 217.1 НК РФ).
- НДС между физлицами не возникает. Юрлица применяют «освобождение» по ст. 149 НК РФ (п. 12).
Готовый образец договора цессии на квартиру
ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ (ЦЕССИИ) № ___/26 г. Москва «__» __________ 2026 г. Стороны 1.1 Цедент: Иванов Иван Иванович, дата рождения г., паспорт 45 00 № 123456, выдан г. ОВД «Бутырский» г. Москвы, регистрация: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 10, кв. 5, ИНН 770123456789, тел. +7 -99 888-77-66. 1.2 Цессионарий: Петрова Елена Сергеевна, дата рождения г., паспорт 77 16 № 654321, выдан г. УМВД России по г. Москве, регистрация: 123321, г. Москва, ул. Мира, д. 15, кв. 88, ИНН 770987654321, тел. +7 -03 555-44-33. Предмет договора 2.1 Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования квартиры № 88 в ЖК «Солнечный парк», расположенной по адресу: 123456, г. Москва, ул. Солнечная, д. 8, кв. 88, общей площадью 45,6 м², этаж 12/25. 2.2 Первоначальный договор участия в долевом строительстве заключён г. под № ДДУ-123456/24 с ООО «Пик-Инвест». Цена и порядок расчётов 3.1 Стороны установили цену уступки 7 850 000 руб. (Семь миллионов восемьсот пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), НДС не облагается. 3.2 Цессионарий перечисляет 100 % суммы на расчётный счёт Цедента не позднее «__» __________ 2026 г. (подтверждается платёжным поручением № ___ от «__» ________ 2026 г.). 3.3 Датой исполнения обязательств считается дата зачисления денег. Обязанности сторон 4.1 Цедент обязан передать: • оригинал ДДУ; • все дополнительные соглашения к нему; • платёжные документы, подтверждающие уплату 100 % цены квартиры; • нотариально заверенное заявление о переуступке права. 4.2 Цессионарий обязан: • в течение 5 рабочих дней после оплаты подать заявление на государственную регистрацию перехода прав в Росреестр; • нести расходы по госпошлине (2 000 руб.) и нотариусу (≈ 5 000 руб.). Гарантии цедента 5.1 Право требования свободно от залогов, арестов и споров. 5.2 В случае отказа застройщика вступить в правоотношения с Цессионарием, Цедент возвращает полученные деньги в течение 3 дней и компенсирует неустойку 0,1 % за каждый день просрочки. Ответственность сторон 6.1 За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность согласно ст. 393-395 ГК РФ. 6.2 Все споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы. Прочие условия 7.1 Договор вступает в силу с момента подписания и регистрации в ЕГРН перехода права требования. 7.2 Изменения и дополнения оформляются письменно и подписываются обеими сторонами. Реквизиты и подписи Цедент: _____________ /Иванов И.И./ Цессионарий: _____________ /Петрова Е.С./
Пошаговая инструкция по оформлению
- Сбор документов: ДДУ, платёжки, паспорта, согласие застройщика (если требуется).
- Нотариальное удостоверение заявления о переуступке (по желанию сторон).
- Оплата: перевод денег через банк, оформление расписки.
- Регистрация: подача заявления в МФЦ/Росреестр (пакет: договор цессии + ДДУ + заявление форма Р13).
- Получение выписки ЕГРН о переходе права требования к новому участнику.
Когда цессия не допускается
Статья 388 ГК РФ запрещает уступку, если:
- право требования неразрывно связано с личностью цедента (например, алименты);
- законом запрещён оборот таких требований;
- договор ДДУ прямо ограничивает возможность переуступки.
Налоги и отчётность 2026
| Кто | НДФЛ | НДС | ОТЧЁТНОСТЬ |
|---|---|---|---|
| Физлицо → физлицо | 13 % от прибыли (если <3 года) | не облагается | 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 |
| Юрлицо → юрлицо | не возникает | 0 % (ст. 149 НК) | Книга покупок/продаж |
Где скачать свежий шаблон
Мы подготовили бесплатный Word-файл, содержащий:
- образец договора цессии 2026;
- приложение «Акт приёма-передачи документов»;
- инструкцию для МФЦ;
- чек-лист рисков.
Скачать можно по ссылке: dogovor-yurist.ru/cessiya-kvartira-2026.docx (без регистрации).
Правильно оформленный договор цессии на квартиру позволяет быстро и безопасно продать или купить право требования в новостройке. Главное – соблюдать процедуру регистрации и не забывать о налоговых последствиях. При любых сомнениях консультируйтесь с квалифицированным юристом или используйте приведённый выше бланк, который уже учитывает актуальные изменения 2026 года.