Налоговый вычет по коду 901 в декларации 3-НДФЛ даёт возможность уменьшить доход от продажи квартиры на сумму фактических расходов, которые были понесены при её покупке. В результате база для расчёта НДФЛ снижается, а иногда налог к уплате исчезает совсем. В статье разберёмся, как именно работает вычет 901, кто имеет право его применять и как заполнить декларацию в 2025 году.
Что такое вычет 901 в 3-НДФЛ
Код 901 — это специальный шифр, который проставляется в приложении 6 декларации 3-НДФЛ и обозначает признание расходов на покупку продаваемого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Если вы продаёте квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет, см. ниже) — вам нужно отчитаться перед ФНС.
- Вместо того чтобы платить НДФЛ со всей выручки, можно вычесть из неё сумму, которую вы реально потратили на покупку этой же квартиры.
- Именно эту сумму и указывают под кодом 901.
Минимальный срок владения в 2025 году
| Вид собственности | Срок, после которого продажа налогом не облагается |
|---|---|
| Квартира, полученная по договору купли-продажи после | 5 лет |
| Квартира, полученная по наследству, дарению от близкого родственника, приватизация, ренте | 3 года |
Если сделка произошла до истечения срока — подаём 3-НДФЛ и «играем» с вычетами. Если срок превышен, никакой декларации и никакого НДФЛ не возникает.
Как вычет 901 влияет на налог
Формула:
Налог к уплате = 13 % × (Доход от продажи – Расходы 901)
Пример 1. Используем вычет 901
- Продажа в 2025 г. — 2 100 000 ₽
- Покупка в 2023 г. (по ДДУ) — 1 550 000 ₽
- Налоговая база: 2 100 000 – 1 550 000 = 550 000 ₽
- НДФЛ: 13 % × 550 000 = 71 500 ₽
Пример 2. Доход меньше расходов
- Продажа, 1 900 000 ₽
- Покупка, 2 000 000 ₽
- Налоговая база: 0 ₽ → НДФЛ к уплате: 0 ₽
Как оформить вычет 901 пошагово
- Подготовьте документы
- ДКП/ДДУ на покупку (свой экземпляр)
- Платёжные поручения, квитанции, выписка из ипотечного счёта
- ДКП на продажу
- Справка о доходах 2-НДФЛ (если нужно заявить дополнительные вычеты)
- Заполните 3-НДФЛ
- Приложение 1 → доход (код 01)
- Приложение 6 → расходы (код 901) и укажите сумму расходов
- Раздел 2 → рассчитайте итоговый налог
- Подайте декларацию
- Онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» на lkfl.nalog.ru
- Или лично в ИФНС до 30 апреля 2026 г.
- Оплатите налог (если есть к уплате) до 15 июля 2026 г.
Частые вопросы
Можно ли совместить 901 и 1 000 000 ₽ (код 903)?
Нет. Закон разрешает применять либо вычет 903 (фиксированный 1 000 000 ₽), либо вычет 901 (фактические расходы). Выбирайте тот, который выгоднее.
Учитывается ли материнский капитал в расходах?
Нет. Субсидии, маткапитал и иные средства, полученные из госфондов, в расходы не входят (п. 5 ст. 220 НК РФ). Сумму вычета 901 рассчитывайте без маткапитала.
Продаю долю в квартире, как быть?
Вычет 901 предоставляется пропорционально доле; Если владеете ½ квартиры и потратили 2 млн ₽, то в расходах указываете 1 млн ₽ (½ от 2 млн ₽).
Что если документы на покупку утеряны?
Восстановите договор и платёжки через Росреестр (выписка ЕГРН сделок) и банк (выписка по счёту). Без подтверждения расходов вычет 901 не одобрят.
- Вычет 901 позволяет учесть реальные затраты на покупку.
- Применяется только при продаже до истечения 3 или 5 лет владения.
- Декларация подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Налог платится до 15 июля.
- Самый быстрый способ — онлайн в личном кабинете ФНС.