С 1 января 2024 года правила расчёта налога при продаже недвижимости не изменились: если вы продаёте квартиру раньше, чем через 3 года (иногда 5 лет) после покупки, государство взимает НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб․) с разницы между ценой продажи и имущественным вычетом․ Максимально простой и универсальный способ снизить налог — применить фиксированный вычет 1 000 000 рублей․
Когда возникает обязанность платить налог
- Минимальный срок владения: 3 года, если квартира:
- получена по наследству или дару от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания․
- Во всех остальных случаях (куплена «на вторичке» или на этапе долевого строительства) минимальный срок, 5 лет․
- Если квартира продана до истечения этого срока, доход от продажи облагается НДФЛ․
Что такое вычет 1 000 000 рублей
Статья 220 НК РФ даёт право уменьшить налогооблагаемую базу:
- Либо на сумму фактически документированных расходов на покупку этой же квартиры;
- Либо на фиксированный вычет 1 000 000 рублей․
Если документы о покупке утеряны или покупная цена была ниже 1 000 000 руб․, выгоднее использовать именно фиксированный вычет․
Пример 1: без вычета
Купили квартиру за 3 000 000 руб․, продали через 2 года за 4 500 000 руб․
Налог: (4 500 000 − 0) × 13 % = 585 000 руб․
Пример 2: применяем вычет 1 000 000 руб․
Налог: (4 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 455 000 руб․
Экономия: 130 000 руб․
Пример 3: вычет расходов выгоднее
Покупка 3 000 000, продажа 3 400 000․
Вычет расходов: (3 400 000 − 3 000 000) × 13 % = 52 000 руб․
Вычет 1 000 000 руб․: (3 400 000 − 1 000 000) × 13 % = 312 000 руб․
В этом случае лучше подтвердить расходы (ДДУ, платежки, акт приёма-передачи)․
Как заявить вычет
- Заполните декларацию 3-НДФЛ за год продажи (до 30 апреля следующего года)․
- Подготовьте документы:
- ДКП/ДДУ и акт приёма-передачи;
- платежные документы (если применяете расходы);
- копия паспорта, ИНН;
- заявление о применении вычета․
- Подайте декларацию: через Личный кабинет ФНС, «Госуслуги» или лично в ИФНС․
- Оплатите налог до 15 июля․
Частые ошибки и нюансы
- «Цена в договоре 999 999 руб․, и налога не будет?»
Нет․ Если стоимость в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости, налог рассчитывают от 70 % кадастра — вычет всё равно можно применить․ - «Продали долю — какой вычет?»
1 000 000 руб․ делится между всеми собственниками пропорционально долям․ - «Сразу купили новую квартиру — можно зачесть?»
Да, используйте имущественный вычет при покупке (до 2 000 000 руб․) и зачтите его взаимозачётом с налогом от продажи․ - ИП на патенте или самозанятые
Доход от продажи личной недвижимости не освобождается — применяются те же правила вычета․
Если вы продаёте квартиру раньше 3 (или 5) лет, обязательно учтите вычет 1 000 000 рублей — это самый быстрый способ сократить налог, особенно когда нет документов о первоначальной покупке․ Подготовьте декларацию заранее и не пропустите сроки: 30 апреля — подача, 15 июля — оплата․
Не получается самостоятельно? Обратитесь к налоговому консультанту или воспользуйтесь сервисами ФНС: лкфл․налог․ру и Госуслуги подскажут шаг за шагом․