Ключевые изменения в 2026 году

Налоговый кодекс РФ (статья 220) по-прежнему предоставляет право уменьшить доход от продажи недвижимости на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Однако с 2025 года:

• если квартира находилась в собственности менее минимального срока (3 года в общем случае‚ 5 лет — если квартира не единственное жильё)‚ налог платится с разницы между продажной ценой и вычетом;
• новые правила распределения вычета между долевыми собственниками действуют с подачей декларации за 2026 год (отчётность за 2025 год).

Когда нужно подавать 3-НДФЛ

Обязательство сдавать декларацию появляется‚ если:

1. доля продана за цену выше 1 000 000 ₽;
2. квартира принадлежала вам менее 3 (или 5) лет;
3. вы не воспользовались альтернативным способом уменьшения дохода — не подтвердили расходы на покупку.

Если же продажная цена равна или ниже 1 000 000 ₽‚ налоговая база обнуляется‚ а декларация не требуется (при условии‚ что вы заявляете вычет).

Как распределяется вычет при долевой собственности

При продаже квартиры по одному договору купли-продажи вычет в 1 000 000 ₽ делится между всеми собственниками пропорционально долям.

• Пример 1. Доля 1/3‚ цена сделки 4 000 000 ₽.
  Вычет: 1 000 000 × 1⁄3 = 333 333 ₽.
  Доход после вычета: 4 000 000 × 1⁄3 – 333 333 = 1 000 000 ₽.
  НДФЛ: 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽.
• Пример 2. Доля 50 %‚ квартира продана за 900 000 ₽.
  Вычет: 1 000 000 × 50 % = 500 000 ₽.
  Доход: 450 000 ₽ – 500 000 ₽ = –50 000 ₽ → НДФЛ не начисляется‚ декларация не обязательна.

Если каждая доля продаётся по отдельному договору‚ каждый собственник получает весь вычет 1 000 000 ₽ без распределения.

Как рассчитать налог в 4 шага

1. Определите доход = цена продажи × ваша доля.
2. Выберите способ уменьшения дохода:
   • вычет 1 000 000 ₽;
   • или фактические расходы на покупку (если есть документы).
3. Рассчитайте налоговую базу = Доход – вычет.
4. Умножьте на ставку НДФЛ (обычно 13 %; для доходов свыше 5 млн ₽, 15 %).

Документы для получения вычета

• Декларация 3-НДФЛ (сдаётся до 30 апреля 2027 г. за 2026 год);
• Копия договора купли-продажи доли;
• Копия ЕГРН/выписка о праве собственности;
• Платёжные документы (расписка‚ банковская выписка);
• Заявление на вычет (при подаче через личный кабинет ФНС).

Чек-лист для продавца доли

1. Проверьте дату регистрации права: если прошло 3 (или 5) лет, налога нет.
2. Выберите способ оптимизации: вычет 1 000 000 ₽ или расходы покупки.
3. Рассчитайте НДФЛ онлайн на сайте ФНС.
4. Сдайте 3-НДФЛ электронно до 30 апреля 2027 г.
5. Оплатите налог до 15 июля 2027 г. (если он начислен).

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Можно ли использовать вычет 1 000 000 ₽ дважды за один год?

Ответ: Нет‚ вычет применяется на один объект в налоговом периоде. При продаже двух долей в одной квартире вычет разделяется между ними.

Вопрос: Что если доля была подарена и расходов нет?

Ответ: В таком случае единственный способ уменьшить налог, воспользоваться вычетом 1 000 000 ₽.