С 1 марта 2025 года вступили в силу ключевые изменения Градостроительного кодекса РФ, провозгласившие принцип «построил — оформи». Это означает, что застройщик теперь самостоятельно завершает строительство, а затем в одно окно подает сведения о готовом объекте в Росреестр для последующего ввода в эксплуатацию.
Как выглядит упрощённая схема
- Получение разрешения на строительство — выдаётся органами местного самоуправления на основании проектной декларации и экспертизы.
- Строительство и ввод объекта — застройщик выполняет работы и фиксирует их в Реестре объектов капитального строительства (РОКС), который пришёл на смену устаревшей Федеральной адресной инвестиционной программе.
- Уведомление о завершении строительства — подаётся в электронном виде через Госуслуги или МФЦ.
- Проверка Росреестром — в течение 10 рабочих дней инспекторы могут запросить дополнительные документы или назначить выездную проверку.
- Ввод в эксплуатацию — по итогам формируется разрешение на ввод, которое автоматически передаётся в ЕГРН.
Что изменилось в трёх законах, принятых Госдумой 17 апреля 2025 года
На заседании 17 апреля 2025 года Госдума в третьем чтении утвердила три пакета поправок в Градостроительный кодекс:
- Уточнение порядка выдачи разрешений на строительство — теперь застройщик обязан вносить сведения о технологическом присоединении к сетям в единую информационную систему.
- Цифровой формат разрешения на ввод, документ оформляется только в электронном виде по форме, утверждённой постановлением Правительства РФ № 698 от 24 ноября 2005 г. (в редакции 2025 г.).
- Расширение полномочий регионов — субъекты РФ получили право устанавливать дополнительные требования к объектам повышенной опасности и уникальным сооружениям.
Реестр объектов капитального строительства (РОКС)
С 2025 года РОКС стал центральным цифровым инструментом контроля. В реестр вносятся:
- сведения о проектной документации;
- график строительства;
- акты скрытых работ;
- сведения об авторском и техническом надзоре.
Если объект не внесён в РОКС, ввод в эксплуатацию невозможен: Росреестр автоматически откажет в регистрации права собственности.
Практические советы застройщику
До начала строительства
- Получите разрешение на строительство и технические условия на подключение к инженерным сетям.
- Зарегистрируйте проектную декларацию в РОКС.
В процессе строительства
- Фиксируйте этапы выполнения работ в РОКС (фото, акты КС-2, КС-3).
- Если работы приостанавливаются более чем на 6 месяцев, обязательно уведомьте орган местного самоуправления во избежание аннулирования разрешения.
После завершения строительства
- Подготовьте комплект документов:
- уведомление о завершении строительства (форма № 1);
- технический план;
- декларацию о соответствии.
- Подайте заявление в МФЦ или через портал Госуслуг — срок рассмотрения 10 дней.
- Получите разрешение на ввод в эксплуатацию и запись в ЕГРН.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Нет записи в РОКС | Отказ в вводе | Внести данные до подачи уведомления |
| Несоответствие проектной декларации | Штраф до 500 000 ₽ | Внести изменения в декларацию и получить новое разрешение |
| Просрочка подачи уведомления | Приостановка регистрации | Подать уведомление в течение 3 лет после завершения строительства |
Новые правила 2025–2026 годов существенно упрощают ввод объектов в эксплуатацию, но требуют строгой цифровой отчётности через РОКС и чёткого соблюдения сроков. Главное, вовремя вносить данные в реестр и не забывать о принципе «построил — оформи». Тогда процесс займёт минимальное количество времени и исключит судебные споры, как в случае ООО «Строймир» в Кабардино-Балкарии, где суд отклонил требования компании из-за несвоевременной подачи документов.