Каждый год тысячи россиян продают недвижимость и задаются одним и тем же вопросом: «Нужно ли платить налог, если продал квартиру за 1 000 000 рублей или дешевле?» На первый взгляд всё просто — есть «легендарный» 1 млн рублей, выше которого якобы всё облагается. На практике всё сложнее: в расчёт вступают срок владения, право на вычет, разница между доходом и расходами и даже новые спецрежимы. В этом материале мы разложим всё по полочкам с учётом актуального законодательства 2025–2026 годов.

Ключевой фактор: срок владения

Если квартира (доля, апартаменты, комната) находилась у вас в собственности:

• 3 года и более (нажили до ) — доход от продажи не облагается НДФЛ вообще.
• 5 лет и более (для объектов, приобретённых после ), аналогично: обязанности платить нет.
• Меньше минимального срока — начинаем считать налог, но нельзя забывать о вычетах.

Исключения из 5-летнего правила

1. Квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника.
2. Приватизирована.
3. Получена по договору пожизненного содержания.

В этих случаях льготный срок сокращаеться до 3 лет.

Самое главное: что происходит при продаже до 1 000 000 руб.

Продаём дешевле 1 000 000 руб. и владеем меньше минимального срока

Формула такая:

Налог = (Доход от продажи – Имущественный вычет 1 000 000 ₽) × 13 %

• Если цена квартиры ≤ 1 000 000 ₽, то вычет «съедает» весь доход ⇒ налога нет.
• Но декларацию 3-НДФЛ всё равно подаём, если собственность была меньше минимального срока.

Пример 1

Купили квартиру в октябре 2024 г., продали в марте 2026 г. за 950 000 ₽. Владели 1,5 года → доход подлежит декларированию.

Налог = (950 000 – 1 000 000) × 13 % = 0 ₽, но до 30 апреля 2027 г. подаём 3-НДФЛ с нулевым результатом.

Продаём дороже 1 000 000 руб. или хотим применить расходный вычет

У вас есть альтернатива:

1. Вычет 1 000 000 ₽ (если документов о покупке нет или расходы < 1 млн).
2. Расходный вычет — уменьшаем доход на фактические расходы (покупка, ремонт, ипотечные %, но только с чеками/договорами).

Выбирайте тот вариант, который больше.

Пример 2

Купили квартиру за 2 300 000 ₽, продали через 2 года за 2 500 000 ₽.

• Вариант А: (2 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 195 000 ₽
• Вариант Б: (2 500 000 – 2 300 000) × 13 % = 26 000 ₽ → выгоднее!

Детали-2026: что изменилось

• Единый налоговый платеж физлица (ЕНП). С 2025 г. НДФЛ с продажи недвижимости всегда оплачивается через кабинет ФНС, а не по старой квитанции. Срок — до 01 декабря года, следующего за годом продажи.
• Автоматический режим АУСН. Если вы индивидуальный предприниматель на АУСН и владеете квартирой, ФНС будет считать налог самостоятельно на основе данных банков. Но для физлиц-предпринимателей действует общий порядок НДФЛ — АУСН не распространяется на сделки с личной недвижимостью.
• Новые правила кадастровой оценки. Если цена в договоре ниже 0,7 × кадастровой стоимости, налоговая будет считать доход по 0,7 × кадастровая.

Алгоритм действий продавца квартиры в 2026 году

1. Определяем срок владения. Смотрим выписку ЕГРН.
2. Если срок ≥ минимального — ничего не платим, декларацию не подаём.
3. Если меньше — считаем выгодный вычет и заполняем 3-НДФЛ в 2027 г.
4. Оплачиваем налог через ЕНП до (если он всё-таки начислился).

Частые ошибки

• «Ниже миллиона — не подаю». Неверно. Если срок владения меньше минимального, декларацию подавать обязательно.
• «1 000 000 ₽ вычета — на все объекты в год». Нет, 1 млн распространяется на все имущественные объекты совместно (квартира + машина = один лимит);
• «Расходы можно указать без документов». Нельзя. Иначе применяем только вычет 1 млн.

Чек-лист: не платите налог при продаже до 1 000 000 ₽ в 2026 г.

Куда бежать за помощью

• Личный кабинет налогоплательщика на lkfl.nalog.ru.
• Бесплатная горячая линия ФНС: ###-###-####.
• Если сложная схема (ипотека, доли, обмен) — лучше взять консультацию налогового юриста.