Занижение цены в договоре купли-продажи квартиры — распространённая практика,
цель которой снизить налоговую нагрузку на продавца. Однако стороны сделки
нередко требуют дополнительной юридической защиты в виде так называемой
«второй расписки». В этой статье разберёмся, что это такое, каковы риски
и как правильно составить документ, чтобы максимально обезопасить себя.

Что такое «вторая расписка»

Вторая расписка, это дополнительное письменное соглашение между
покупателем и продавцом, в котором фиксируется реальная цена квартиры,
отличающаяся от той, что указана в официальном договоре купли-продажи.
Обычно используется, когда:

• в ЕГРН и договоре прописана заниженная сумма;
• остаток платежа передаётся наличными или через «чёрную кассу»;
• стороны хотят зафиксировать факт полной оплаты, но скрыть реальную цену от налоговой.

Ключевые признаки документа

1. Называется: «Расписка в получении дополнительной суммы», «Дополнительное соглашение о цене»,
   «Акт приёма-передачи денежных средств» и т. д.
2. Не заверяется нотариально, но желательно удостоверить подписи у нотариуса для надёжности.
3. Содержит ссылки на основной договор (дата, номер, объект недвижимости).

Зачем нужна вторая расписка: плюсы и минусы

Составление второй расписки: пошаговый алгоритм

Шаг 1. Заголовок и дата

 
 РАСПИСКА
 г. Москва, 19 апреля 2026 г.
 

Шаг 2. ФИО и паспортные данные сторон

Пишутся полностью: «Я, Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 №123456,
выдан УВД г; Москвы , ИНН 770123456789, именуемый в дальнейшем
«Получатель»…»

Шаг 3; Ссылка на основной договор

 
 …по договору купли-продажи квартиры № 123/2026 от 19 апреля 2026 г.,
 зарегистрированному в Росреестре (№ записи 77-77-123456789), по адресу:
 г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1,…
 

Шаг 4. Сумма и способ оплаты

• укажите точную сумму (цифрами и прописью);
• укажите, что деньги переданы «в дополнение к цене, указанной в договоре»;
• опишите способ: наличные, банковский перевод, депозит нотариуса.

Шаг 5. Подписи и свидетели

Важно: желательно привлечь двух свидетелей (ФИО, паспорт, подпись).
Лучше, если одним из свидетелей будет риэлтор или юрист.

Пример готовой расписки

РАСПИСКА
г. Санкт-Петербург, 19 апреля 2026 г.
Я, Петров Петр Петрович, паспорт 40 02 №987654, выдан ОВД Кировского района г. СПб
15 марта 2021 г., именуемый в дальнейшем «Получатель», получил от
Сидорова Андрея Андреевича, паспорт 40 02 №555555, именуемого «Плательщик»,
денежные средства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек
в дополнение к цене, указанной в договоре купли-продажи квартиры
№ 77/2026 от 19 апреля 2026 г., зарегистрированному в Росреестре
(кадастровый № 77:01:0004010:123). Деньги переданы наличными,
расписка составлена в моем присутствии, претензий не имею.

Подпись Получателя: ___________ /Петров П.П./
Подпись Плательщика: ___________ /Сидоров А.А./

Свидетель 1: Иванов И.И., паспорт 40 03 №777777, подпись: ___________
Свидетель 2: Смирнова О.В., паспорт 40 05 №888888, подпись: ___________

Как уменьшить риски

Для покупателя

1. Фиксируйте передачу денег в видео- или аудиозаписи.
2. Используйте нотариальное сопровождение: нотариус может оформить
   договор займа или депозит, что легализует доплату.
3. Закажите экспертизу юриста на предмет «подводных камней».

Для продавца

• Требуйте от покупателя расписку о получении ключей и документов
  — это подтвердит исполнение обязательств.
• Избегайте формулировок «доплата за мебель/ремонт»: лучше написать
  «дополнительное вознаграждение за отчуждение недвижимости».
• Храните копию расписки не менее 3 лет (срок исковой давности).

Налоговые последствия

НДФЛ: продавец платит 13 % только с цены, указанной в договоре.
Однако при проверке налоговая может потребовать подтверждение рыночной стоимости
(ст. 217.1 НК РФ). Если выявлено занижение более 20 %, налог рассчитают
по кадастровой стоимости.

Для покупателя: имущественный вычет ограничен суммой из договора.
Расходы, зафиксированные во «второй расписке», к вычету не принимаются.

Ответственность за «серые» схемы

Санкции за уклонение от налогов (ст. 198 УК РФ):
• штраф 100 000 – 300 000 ₽;
• арест до 6 месяцев;
• принудительные работы до 1 года;
• лишение свободы до 3 лет.

Важно: даже если стороны согласны, при доносе или проверке
«вторая расписка» может быть признана доказательством преступления.

Что делать, если спор дошёл до суда

1. Судебная практика: суды часто признают сделки недействительными
   по иску ФНС или стороны, если доказано умышленное занижение цены.
2. Доказательства: «вторая расписка» может быть использована
   и против продавца, и против покупателя — стороны рискуют потерять
   деньги и недвижимость.
3. Решение: мировое соглашение возможно до вынесения решения,
   но оно не освобождает от налоговых доначислений;

Альтернативы занижению

• Договор долевого участия: при покупке новостройки цена фиксируется
  по ДДУ, налоги оплачиваются с разницы при перепродаже.
• Продажа доли: можно продать долю менее 1 млн ₽ без НДФЛ
  (при соблюдении условий ст. 217.1 НК РФ).
• Ипотечная сделка: банк не одобряет ипотеку при занижении
  более 10 %, поэтому покупатели вынуждены завышать официальную цену.

Вторая расписка, неофициальный, но широко используемый инструмент
в «серых» схемах купли-продажи недвижимости. Она может защитить интересы
обеих сторон, но несёт серьёзные юридические и налоговые риски.
Перед подписанием обязательно проконсультируйтесь с опытным риэлтором
и налоговым юристом: иногда безопаснее отказаться от занижения
или использовать законные способы оптимизации.

Обновлено: 19 апреля 2026 г.