Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․
Начиная с 2025 года‚ налог по кадастровой стоимости в Москве платят уже свыше 40 000 объектов коммерческой недвижимости‚ относящихся к торговой‚ офисной и смешанной категориям․ В 2026-м совокупная кадастровая стоимость всего перечня выросла на 19 % и достигла 11‚4 трлн рублей․ Ниже разберёмся‚ как формируется этот «специальный перечень»‚ за счёт чего возросла база налогообложения и какие последствия ждут собственников․
Что такое «специальный перечень»?
Специальный перечень — это официальный закрытый перечень объектов недвижимости‚ утверждаемый Правительством Москвы (распоряжение Правительства Москвы № 1038-PP от в редакции от )․ Каждый объект в нём соответствует одному из двух условий:
- Категория 1: здания (или их части)‚ предназначенные для размещения торговых объектов / офисов и имеющие кадастровую стоимость ≥ 300 млн руб․
- Категория 2: здания из списка «Перечня объектов‚ подлежащих переводу в класс «а» (высокие доходы)»‚ независимо от цены․
Если объект попадает в перечень‚ собственник вместо налога на имущество по остаточной бухгалтерской стоимости платит 1‚5 % от кадастровой стоимости ежегодно (ст․ 378․2 НК РФ)․
Какие типы объектов включаются в перечень?
2․1 Торговая недвижимость
- универсальные торговые центры (моллы);
- сегментированные галереи‚ гипермаркеты;
- встроенно-пристроенные магазины площадью ≥ 5 000 м²;
- капитальные рынки и павильоны на рынках площадью ≥ 3 000 м²․
2․2 Офисная недвижимость
- башни класса А‚ А+‚ премиум;
- бизнес-центры ≥ 10 000 м²;
- корпуса технопарков и коворкингов ≥ 5 000 м²;
- встроенные офисы в жилых домах‚ если их доля ≥ 20 % общей площади дома․
2․3 Смешанные объекты
Комплексы‚ где торговая и офисная составляющие превышают 70 % площади‚ также автоматически включаются в перечень․ Пример: «Афимолл Сити»‚ «Охотный ряд-2»․
Почему кадастровая база выросла на 19 % за год?
Основные факторы роста:
- Индексация кадастровой оценки․ В 2025 г․ ФГБУ «ФКЦ» провело масштабную переоценку: кадастровая стоимость премиальных офисов выросла в среднем на 22 %‚ торговых центров — на 18 %․
- Добавление новых объектов․ В перечень 2026 г․ вошли 1 043 новых здания‚ введённых в эксплуатацию в 2024–2025 гг․
- «Башенный эффект»․ Кадастровая стоимость небоскрёбов Москва-Сити выросла до 1‚1 трлн руб․ (+24 %)‚ что дало 0‚3 трлн прироста в общей базе․
Как проверить свой объект?
Шаги:
- Откройте rosreestr․gov․ru → раздел «Сведения ФГИС ЕГРН» → запросите выписку о кадастровой стоимости․
- Сверьте кадастровый номер с «Специальным перечнем» (актуальная редакция публикуется на mos․ru → «Департамент имущества» → «Документы»)․
- Если объект в списке‚ налог рассчитывается по формуле: Н = КадастроваяСтоимость × 1‚5 %․
Особые случаи и разъяснения
5․1 Объект частично используется под склад
Если доля вспомогательных (складских) помещений ≤ 20 %‚ перечень продолжает применяться полностью․ При превышении 20 % владелец может подать заявление на исключение; решение принимает комиссия Департамента имущества Москвы в течение 30 дней․
5․2 Льготы
- IT-компании-резиденты технопарков получают снижение ставки до 0‚5 % (Постановление Правительства Москвы № 435-ПП от )․
- Организации-участники специнвестконтрактов пользуются отсрочкой на 2 года․
5․3 Арендаторы
Налог платит собственник․ Однако большинство договоров аренды содержат «клаузулу о налоговом графике»‚ перекладывающую расходы на арендатора через услугу «операционные расходы» (OPEX)․
Что готовит 2027 год?
В проекте федерального бюджета заложено постепенное повышение ставки до 2 % кадастровой стоимости к 2028 году․ Для столичных собственников это означает дополнительную нагрузку ≈ 60 млрд руб․ в год․ Сейчас Департамент экономической политики Москвы ведёт консультации по введению категориальных коэффициентов‚ чтобы смягчить рост․
Специальный перечень торгово-офисной недвижимости превратился в главный фактор формирования налоговой нагрузки по имуществу в Москве․ В 2026 году:
- в перечне более 40 000 объектов;
- суммарная база налогообложения 11‚4 трлн руб․;
- средний налог для лота 1 000 м² составляет 4‚5 млн руб․/год․
Следите за изменениями в перечне‚ проверяйте кадастровую стоимость и вовремя обжалуйте переоценку — это позволит оптимизировать расходы уже сегодня․
Для справки: полный актуальный перечень (xlsx) доступен на сайте investmoscow․ru → раздел «Имущественные налоги» → «Специальный перечень 2026»․