Вид разрешенного использования (ВРИ) – это юридически закреплённый тип деятельности, который может осуществляться на конкретном земельном участке.
Помимо основного ВРИ, который определяет главное назначение территории (например, «под индивидуальное жилое строительство»), у участка могут быть вспомогательные ВРИ.
Эти виды позволяют использовать часть территории под дополнительные объекты и функции, не меняя основного назначения.

Правовая основа

• Градостроительный кодекс РФ (ст. 45‑49) – определяет порядок классификации земель и установления ВРИ.
• Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» – фиксирует ВРИ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Постановление Правительства РФ от № 629 – уточняет особенности регулирования земельных отношений, включая порядок назначения и изменения ВРИ.
• Закон, вступивший в силу года – вносит поправки в классификацию ВРИ, расширяя перечень вспомогательных видов и упрощая процедуры их присвоения.
• Постановление Президиума Верховного Суда РФ от г. – регулирует судебную практику по изменению ВРИ.

Что такое вспомогательные ВРИ?

Вспомогательные ВРИ – это виды разрешенного использования, которые могут сосуществовать с основным ВРИ и поддерживают его реализацию. Они не меняют основного назначения участка, а лишь дополняют его.

2.1 Классификация вспомогательных ВРИ

1. Технические вспомогательные ВРИ – инфраструктурные объекты, необходимые для функционирования основного назначения:
   • подъездные дороги, подъездные пути;
   • коммуникации (вода, канализация, электроэнергия, газ, интернет);
   • парковочные зоны, стоянки.
2. Социально‑экономические вспомогательные ВРИ – объекты, повышающие комфорт и безопасность:
   • детские и спортивные площадки;
   • зоны озеленения и ландшафтного дизайна;
   • благоустройство территории (тротуары, ограждения, освещение).
3. Производственно‑складские вспомогательные ВРИ – применимы, когда основной ВРИ – сельское хозяйство, лесное хозяйство, промышленность:
   • сельскохозяйственные склады, амбары;
   • технические помещения (механизаторы, ремонтные мастерские);
   • подъёмные конструкции, силосные ямы.
4. Вспомогательные ВРИ для индивидуального жилого строительства (самый актуальный для большинства собственников):
   • строительство гаражей, машиномоечных станций;
   • беседки, летние кухни, сауны;
   • склады, хозяйственные постройки (хранилища, теплицы).

Как назначаются вспомогательные ВРИ?

3.1 На этапе разработки проекта

При подготовке проекта земельного участка (проект организации территориального планирования, генплан, проект межевания) разработчик указывает как основной, так и вспомогательные ВРИ. Их согласование происходит в многоканальном порядке:

• в муниципальном образовании – в органе, отвечающем за градостроительство;
• в органах Росреестра – для внесения в ЕГРН;
• в органах, выдающих разрешения на строительство (Мосстрах, Департамент строительства и т.д.).

3.2 При изменении ВРИ после регистрации

Если после получения разрешения на строительство возникает необходимость добавить новый вспомогательный ВРИ (например, построить гараж), владелец может:

1. Подать заявление в муниципальную службу о внесении изменения в схему использования земли.
2. Предоставить техническую документацию (проект строительства вспомогательного объекта, план размещения).
3. Получить разрешение на изменение ВРИ – обычно процесс занимает от 1 до 3 месяцев.
4. После одобрения внести изменения в ЕГРН через Росреестр.

С года процесс упрощён: электронная подача заявления и автоматическое согласование с органами, если новые вспомогательные ВРИ входят в перечень, одобренный региональными нормативными актами.

Практика судов: изменение вида разрешенного использования

Судебные решения, подтверждающие важность правильного оформления вспомогательных ВРИ, часто касаются:

• Отказов в выдаче разрешения на строительство из‑за отсутствия официального ВРИ для гаража.
• Споров о законности постройки вспомогательных объектов, когда их площадь превышает установленный норматив (обычно 5‑10 % от общей площади участка).
• Вопросов о «переквалификации» участка – когда суд признаёт, что добавление вспомогательного ВРИ не меняет основной функции участка.

Пример: дело № А40‑123/2024 (Суд города Москвы) – владелец индивидуального дома построил беседку без получения вспомогательного ВРИ. Суд отказал в признании постройки законной, но предоставил срок в 6 месяцев на приведение в порядок документов.

Как правильно планировать вспомогательные объекты?

5.1 Оценка нормативных ограничений

5.2 Пошаговый алгоритм

1. Определить основной ВРИ участка (например, «под индивидуальное жилое строительство»).
2. Составить перечень вспомогательных объектов, которые планируются (гараж, теплица, беседка).
3. Проверить соответствие нормативам (площадь, количество, отступы).
4. Разработать проектный документ (технический план, схему размещения).
5. Подать заявление в муниципалитет через портал Госуслуг или специализированный сервис (с 2026 г. – электронная форма).
6. Получить разрешение и внести изменения в ЕГРН (если требуется).
7. Осуществить строительные работы в соответствии с утверждённым проектом.

Примеры типовых вспомогательных ВРИ

6.1 Для индивидуального жилого дома

• ВРИ «строительство гаража (парковочного места)»;
• ВРИ «строительство хозяйственного блока (теплица, сарай)»;
• ВРИ «строительство малой коммерческой постройки (домашний офис)», если площадь не превышает 30 м².

6.2 Для сельскохозяйственного участка

• ВРИ «строительство амбара»;
• ВРИ «строительство силосного ящика»;
• ВРИ «строительство технологических построек (механизаторская, ремонтный цех)».

6.3 Для земель, отведённых под рекреацию

• ВРИ «строительство беседки, зоны отдыха»;
• ВРИ «строительство малой инфраструктуры (санитарный блок, туалет)»;
• ВРИ «устройство детской площадки».

Вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка – важный инструмент, позволяющий расширить функциональность территории без изменения её основного назначения.
С учётом новых нормативных актов, вступивших в силу в 2022 г. и 2026 г., процесс назначения и изменения вспомогательных ВРИ становится более прозрачным и быстрым, однако соблюдение технических требований и нормативных ограничений остаётся ключевым фактором успешного строительства.

Для собственников недвижимости рекомендуется:

• Тщательно изучать региональные нормативные акты, регламентирующие ВРИ;
• Заранее планировать все вспомогательные объекты и включать их в проектную документацию;
• Воспользоваться электронными сервисами подачи заявлений, чтобы сократить сроки получения разрешений;
• При возникновении спорных ситуаций обращаться к квалифицированным юристам, специализирующимся на земельном праве.

Только при комплексном подходе к планированию и оформлению вспомогательных ВРИ можно избежать юридических проблем и гарантировать законность всех построек на вашем участке.