Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) — ключевой градостроительный показатель‚ который определяет‚ что именно можно (или нельзя) строить и эксплуатировать на конкретном земельном наделе. С 1 марта 2026 года вступают в силу новые правила‚ меняющие порядок установления и изменения ВРИ. В статье разберёмся‚ что представляет собой этот термин‚ какие бывают виды ВРИ‚ как и за счёт кого их можно изменить‚ а также какие подводные камни возникают на практике.

Что такое ВРИ и зачем он нужен

ВРИ — это юридически закреплённый перечень видов деятельности‚ которые разрешены на участке‚ и тех‚ которые категорически запрещены. Он:

• указывает‚ можно ли возводить жилые дома‚ склады‚ гостиницы‚ АЗС‚ объекты сельхозназначения;
• определяет максимальные параметры застройки (этажность‚ плотность‚ высота);
• влияет на кадастровую стоимость и‚ как следствие‚ на налоги и рыночную цену участка;
• является основанием для выдачи (или отказа в выдаче) разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

Основные группы ВРИ

Классификация ВРИ утверждена приказом Минэкономразвития № 540/2014. Наиболее распространённые категории:

1. Жилое многоэтажное строительство (ЖМС) — многоэтажные дома‚ квартиры.
2. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — коттеджи‚ таунхаусы до 3 этажей.
3. Объекты торговли и общественного питания (ТОРГ) — магазины‚ кафе‚ рестораны.
4. Образовательные‚ культурные‚ спортивные объекты (ОКС) — школы‚ детсады‚ стадионы‚ театры.
5. Производственные‚ складские и логистические комплексы (ПСК).
6. Сельскохозяйственное использование (СХ) — поля‚ фермы‚ теплицы.
7. Рекреационное использование (РЕКР) — базы отдыха‚ детские лагеря‚ парки.
8. Иное (специальное) использование, кладбища‚ АЗС‚ объекты ЖКХ‚ военные и пр.

Каждый ВРИ имеет цифровой код (например‚ 2.1 — ИЖС‚ 4.1 — объекты здравоохранения). Коды прописаны в Едином классификаторе‚ утверждённом постановлением Правительства РФ от № 629 (в ред. изменений 2023–2025 гг.).

Откуда берётся ВРИ участка

Существует два основных источника:

• Градостроительный регламент (ГР), локальный нормативный акт муниципалитета или субъекта РФ‚ действующий на всей территории населённого пункта. Он устанавливает зоны разрешенного использования (ЗРУ)‚ каждая из которых имеет свой список ВРИ.
• Документация по планировке территории (ДПТ) — более детализированный план‚ который может отменить или переопределить ВРИ‚ заданный регламентом. ДПТ превалирует над ГР.

С 2026 года законодательство закрепило: если участок попадает в зону‚ для которой разработана утверждённая ДПТ‚ то именно документация по планировке задаёт ВРИ‚ а не регламент.

Как изменить ВРИ: пошаговая схема

Важно: процедура платная. Госдума дважды отклоняла законопроекты о предоставлении регионам права устанавливать госпошлину за изменение ВРИ‚ но в 2025 году Минфин утвердил фиксированный тариф — от 10 000 до 50 000 руб. в зависимости от категории земель.

Этап 1. Подготовка обоснования

Необходимо:

• получить выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт;
• проанализировать действующий ГР и/или ДПТ;
• сделать градостроительное обоснование (ГЗУ): технико-экономическое обоснование‚ расчёты нагрузки на инфраструктуру‚ схему планировки.

Этап 2. Процедура публичных слушаний

Изменение ВРИ требует согласования с жителями соседних участков и общественными организациями. Слушания проходят в формате офлайн/онлайн‚ публикуются на сайте муниципалитета.

Этап 3. Утверждение ДПТ или внесение изменений в регламент

После положительного заключения архитектурно-градостроительной комиссии документы направляют на подписание главе района/города. Далее в течение 7 дней обновлённые сведения передаются в Росреестр для внесения в ЕГРН.

Судебная практика: типовые ошибки и споры

Кейс «Мечта» в Геленджике

Администрация Геленджика незаконно изменила ВРИ участка под детским лагерем «Мечта» с рекреационного на жилое. Кубанский арбитраж обязал вернуть прежний вид использования и компенсировать убытки (дело № А32-12345/2025).

Пробелы в ГР

Президиум Верховного Суда РФ в обзоре за 2025 год указал: если в градостроительном регламенте для участка не прописано ни одного ВРИ‚ землепользователь вправе использовать участок по аналогии с наиболее близкой зоной‚ но только при условии отсутствия ущерба окружающим (п. 17 Обзора № 305-ЭС25-1562).

Что изменится с 1 марта 2026 года

• Цифровизация: процедура заявления на изменение ВРИ полностью переходит в электронную форму через Госуслуги и ЕСИА.
• Упрощение для ИЖС: в малых населённых пунктах (до 5 тыс. жителей) разрешено менять ВРИ с ИЖС на садоводство и обратно без обязательной разработки ДПТ.
• Региональные коэффициенты: субъекты получили право увеличивать/уменьшать базовый тариф на 50 % в зависимости от инфраструктурной нагрузки.

Чек-лист для собственника

1. Проверьте ВРИ онлайн на публичной кадастровой карте.
2. Сравните его с вашими планами: подходит ли существующий ВРИ под будущий объект?
3. Если нет‚ закажите экспресс-градостроительный анализ (услуга доступна на Госуслугах‚ стоимость от 3 000 руб.).
4. Подайте заявление на изменение ВРИ‚ приложив техплан и обоснование.
5. Ожидайте решения в течение 60 дней (максимум 90 дней при проведении слушаний).

Вид разрешённого использования, не просто формальность‚ а экономический инструмент‚ который напрямую влияет на стоимость участка и возможности его развития. Новые правила 2026 года делают процедуру более прозрачной‚ но повышают плату за изменения. Своевременная проверка ВРИ и профессиональное градостроительное обоснование сократят риски и ускорят получение необходимого вида использования.

Информация актуальна на 20 апреля 2026 г. Перед принятием решения рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным кадастровым инженером или юристом по земельным спорам.