Вид разрешённого использования (ВРИ) – это юридическая характеристика земельного участка, определяющая, какие виды деятельности и какие виды строительства допускаются на данном участке. В случае сельскохозяйственных земель ВРИ играет ключевую роль в планировании фермерского бизнеса, строительстве хозяйственных построек и изменении назначения участка.

Правовая основа ВРИ для сельхозземель

• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ). Статьи 77‑78 регулируют использование земель сельскохозяйственного назначения и определяют перечень разрешённых видов деятельности.
• Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (КВРИ). Последняя редакция – приказ Минэкономразвития РФ от  № 540, дополненная поправками 2025‑2026 гг.
• Градостроительные и лесохозяйственные регламенты. С 2026 года ВРИ может устанавливаться не только градостроительным, но и лесохозяйственным регламентом, а также положением об особо охраняемой природной территории.

Категории сельскохозяйственных земель

Категория земли определяет её общее целевое назначение (например, СХ‑1, СХ‑2); Внутри одной категории могут быть разные ВРИ, поэтому изменение ВРИ не всегда подразумевает изменение категории.

Основные виды ВРИ сельскохозяйственных земель (по классификатору)

1. Растениеводство – выращивание зерновых, масличных, бобовых, овощных культур.
2. Садоводство и виноградничество – создание садов, плодоовощных насаждений, виноградников.
3. Пастбищное использование – выпас крупного и мелкого рогатого скота, овец, коз.
4. Сенокос – заготовка сена и силоса.
5. Выращивание ягод и кустарников – клубника, малина, смородина и др.
6. Тепличное производство – создание и эксплуатация теплиц, тепловых агролабораторий.
7. Фермерские хозяйства (КФХ, ИП) – комплексное использование: растениеводство + животноводство.
8. Строительство сельскохозяйственных построек – жилые дома, хозяйственные постройки, склады, бани, теплицы.
9. Экологический туризм и агротуризм – гостевые дома, зоны отдыха, экскурсионные маршруты.
10. Лесохозяйственное использование – если участок включён в лесохозяйственный регламент.

Можно ли изменить ВРИ без изменения категории?

Да, изменение ВРИ возможно без изменения категории земли, если участок не относится к особо охраняемым сельскохозяйственным угодьям (пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, такие как сады и виноградники). В этом случае запрета на изменение ВРИ нет.

Если же участок относится к вышеуказанным угодьям, то изменение ВРИ может потребовать:

• Согласования с органами государственной охраны сельскохозяйственных угодий;
• Получения разрешения в рамках градостроительного или лесохозяйственного регламента;
• Судебного решения в случае отказа органов.

Новый порядок изменения ВРИ с 2026 года

С 1 января 2026 года вступил в силу новый правовой акт, который расширил возможности изменения ВРИ:

• Виды разрешённого использования теперь могут устанавливаться лесохозяйственным регламентом и положением об особо охраняемой природной территории, а не только градостроительным.
• Для земель, не охваченных градостроительным регулированием, вводится система специализированных регламентов, позволяющих более гибко менять ВРИ.
• Упрощённые процедуры в МФЦ и Мосрег: теперь заявка на изменение ВРИ подаётся онлайн, а срок рассмотрения сокращён до 30 дней.

Как изменить ВРИ: пошаговая инструкция

1. Определить текущий ВРИ. С помощью выписки из Государственного реестра недвижимости (ГРН) или кадастровой справки.
2. Выбрать нужный ВРИ. Сравнить желаемый вид деятельности с перечнем, предусмотренным классификатором.
3. Подготовить документы:
   • Заявление собственника (или арендатора).
   • Кадастровый план участка.
   • Техническую документацию (проект строительства, если планируется построить объект).
   • Согласования с органами (лесничество, охрана окружающей среды) – если требуется.
4. Подача заявления в органы местного самоуправления (мультифункциональный центр) или через портал Госуслуги.
5. Экспертиза. Организацией, уполномоченной на выдачу разрешений (например, Департамент земельных ресурсов), проверяется соответствие нового ВРИ регламентам.
6. Получение решения. При положительном решении в реестр вносится запись о новом ВРИ.
7. Регистрация изменений в Росреестре – обязательный шаг, без которого новое ВРИ не будет иметь юридической силы.

Ограничения и риски при изменении ВРИ

• Охрана сельскохозяйственных угодий. На землях, отнесённых к приоритетным (пашни, сенокосы, пастбища), изменение ВРИ может быть запрещено.
• Налоги. При изменении ВРИ может измениться ставка земельного налога (например, переход от «пашни» к «садоводству»).
• Судебные споры. При отказе в изменении ВРИ собственник имеет право обжаловать решение в суде, что может занять до года.
• Экологические ограничения. При переводе земли в ВРИ, связанное с интенсивным строительством, может потребоваться экологическая экспертиза.

Примеры практических ситуаций

Перевод полевого участка в садоводство

Участок имеет ВРИ «поле» (культура зерновая). Хозяин хочет заняться садоводством. Поскольку земля не относится к «многолетним насаждениям», изменение ВРИ возможно. Подаются документы, указывается ВРИ «садоводство», согласуется с лесохозяйственным регламентом (если участок находится в зоне лесного массива). После регистрации в Росреестре можно сажать плодовые деревья и строить теплицы.

Строительство жилого дома на сельхозземле

В соответствии с законодательством, на любой сельскохозяйственной земле, у которой ВРИ допускает размещение зданий (например, «домашнее строительство», «строительство сельскохозяйственных построек»), можно построить жилой дом. Нужно лишь оформить проект и получить разрешение на строительство, а ВРИ должно включать пункт «строительство жилых и хозяйственных зданий».

Перевод пастбища в зерноводство

Пастбища (ВРИ «выпас скота») относятся к приоритетным сельхозугодьям. Перевод в «зерноводство» потребует согласования с региональными органами охраны сельскохозяйственных земель и, как правило, может быть отказано, если это ухудшит продовольственную безопасность региона.

Налогообложение и ВРИ

Ставка налога на землю зависит от ВРИ:

• Для ВРИ «пашня», «сенокос», «пастбище» – ставка обычно ниже (0,1‑0,3 % от кадастровой стоимости).
• Для ВРИ «садоводство», «виноградники», «тепличное производство» – ставка выше (0,4‑0,6 %).
• Для ВРИ «строительство жилых зданий» – применяется ставка, аналогичная ставке для земель под индивидуальное жилищное строительство.

Вид разрешённого использования (ВРИ) – это главный инструмент регулирования использования сельскохозяйственных земель в России. Он позволяет:

• Определять допустимые виды сельскохозяйственной деятельности;
• Планировать строительство сельскохозяйственных построек;
• Осуществлять переход от одного вида деятельности к другому без изменения категории земли (если нет ограничений по охране угодий);
• Учитывать налоговые последствия и экологические требования.

С 2026 года порядок изменения ВРИ стал более гибким благодаря введению специализированных регламентов, однако необходимо внимательно проверять, не относится ли участок к приоритетным сельскохозяйственным угодьям, где изменение ВРИ может быть ограничено.

Помните: любые изменения ВРИ требуют официального оформления в Росреестре и соблюдения всех регламентных процедур. При сомнениях рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на земельных отношениях.